ОТЧЕТ
ОБ ОЦЕНКЕ
рыночной стоимости объектов недвижимости:
— нежилого помещения, кадастровый номер 78:31:0001521:3316,
площадью 758,6 кв.м. расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург,
Лиговский проспект, дом 50, литера З, помещение 5-Н,6-Н,7-Н,8-Н,9-Н,10-
Н,14-Н,15-Н,16-Н,17-Н,Л3;
— нежилого помещения, кадастровый номер 78:31:0001521:3304,
площадью 968,1 кв.м. расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург,
Лиговский проспект д.50 лит.З пом.1Н,2Н,3Н,4Н,11Н,12Н,13Н,Л1,Л2,
принадлежащих ООО «Промсервис»
Заказчик: ООО «Промсервис»
Исполнитель: Бровина Светлана Владимировна
Дата проведения оценки: 29 ноября 2016 г.
Дата составления отчета:
Период проведения оценки:
02 декабря 2016 г.
28 ноября 2016 г. – 02 декабря 2016 г.
Порядковый номер отчета 02/28-11-16
Санкт-Петербург
2016 г.
2
Конкурсному управляющему
ООО » Промсервис »
г-же Телегановой В.Ю.
Уважаемая Виктория Юрьевна!
В соответствии с договором №02/28-11-16 от 28 ноября 2016 г., мною, оценщиком Бровиной
Светланой Владимировной, произведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости:
— нежилого помещения, кадастровый номер 78:31:0001521:3316, площадью 758,6 кв.м.
расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 50, литера З,
помещение 5-Н,6-Н,7-Н,8-Н,9-Н,10-Н,14-Н,15-Н,16-Н,17-Н,Л3;
— нежилого помещения, кадастровый номер 78:31:0001521:3304, площадью 968,1 кв.м.
расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург, Лиговский проспект д.50 лит.З
пом.1Н,2Н,3Н,4Н,11Н,12Н,13Н,Л1,Л2.
Целью оценки является определение рыночной стоимости объектов в соответствии с
Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г.
№135-ФЗ, Федеральными Стандартами оценки № 1, № 2, № 3, обязательными к применению
субъектами оценочной деятельности, установленными приказами Минэкономразвития России от
20.05 2015 г. №297, №298, № 299 (с учетом ФСО № 7, стандарта оценки, который развивает,
дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО №
3, обязательные к применению при оценке недвижимости), стандартами и правилами оценочной
деятельности Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков
«Экспертный совет» утвержденные Советом НП оценщиков «ЭС» Протокол № 4/2010 от «31»
августа 2010г. с изменениями и дополнениями, утвержденными: Советом НП «СРОО «ЭС»
Протокол № 19/2011 от «12» мая 2011г.; Советом НП «СРОО «ЭС» Протокол № 59/2014 от «25»
ноября 2014г.; Советом НП «СРОО «ЭС» Протокол № 57/2015 от «05» ноября 2015 г.
Предполагается, что результаты проведенной оценки будут использованы при определении
начальной продажной цены имущества для продажи имущества на торгах.
При оценке оценщик исходил из предположения, что объекты не заложены и не обременены.
Мною не проводилась аудиторская или иная проверка финансовой документации и прав
собственности.
Основная информация и анализ, использованные для оценки стоимости, отражены в
соответствующих разделах отчета. В случае необходимости Вам могут быть даны дополнительные
разъяснения и комментарии.
На основании информации, представленной и проанализированной в приведенном ниже
отчете, оценщик пришел к заключению о том, что рыночная стоимость оцениваемых объектов по
состоянию на дату проведения оценки, 29 ноября 2016 года, составляет:
191 117 000
(Сто девяносто один миллион сто семнадцать тысяч) рублей (в т.ч. НДС 18%) или 161 963 559
(сто шестьдесят один миллион девятьсот шестьдесят три тысячи пятьсот пятьдесят девять)
рублей (без учета НДС 18%),
в том числе:
Оценщик Бровина С.В.
№ п/п Объект Площадь,
кв.м.
Рыночная
стоимость с
учетом НДС 18%
Рыночная
стоимость без
учета НДС 18%
1
нежилое помещение, кадастровый номер 78:31:0001521:3316,
расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, Лиговский
проспект, дом 50, литера З, помещение 5-Н,6-Н,7-Н,8-Н,9-
Н,10-Н,14-Н,15-Н,16-Н,17-Н,Л3
758,6 87 142 000 73 849 152
2
нежилое помещение, кадастровый номер 78:31:0001521:3304,
расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, Лиговский
проспект д.50 лит.З пом.1Н,2Н,3Н,4Н,11Н,12Н,13Н,Л1,Л2
968,1 103 975 000 88 114 407
ИТОГО: 191 117 000 161 963 559
3
СОДЕРЖАНИЕ
СОДЕРЖАНИЕ …………………………………………………………………………………………………………… 3
1. КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ…………………………. 4
2. СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ…………………………………………………………………….. 6
3. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ……………………………………………………………………………………….. 56
4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ
ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ………………………………………………………………………………… 58
5.ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ………………….. 59
6. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ……………………………………………………………………………………………… 60
7. ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ……………………………………………………… 63
8. ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОГО
РЕЗУЛЬТАТА……………………………………………………………………………………………………………. 67
9.АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ……………………………………………………………………………………………………………………. 68
10. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ И ОТРАСЛЕВЫЕ ОБЗОРЫ……………………. 70
11. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД……………………………………………………………………………. 79
12. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ……………………………………………………………………………………….. 99
13. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТОВ……………………………………………… 105
14. СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ…………………………………………………… 109
15. ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ И НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ АКТЫ,
МЕТОДИЧЕСКАЯ И СПРАВОЧНАЯ ЛИТЕРАТУРА, ДРУГИЕ ДАННЫЕ…………. 110
16. ИСТОЧНИКИ ПОЛУЧЕНИЯ ДАННЫХ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ
ОБЪЕКТОВ……………………………………………………………………………………………………………… 112
17. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ЗАКАЗЧИКОМ ………….. 113
18. ПРИЛОЖЕНИЕ №1. МАТЕРИАЛЫ К РАСЧЕТАМ. ……………………………………….. 114
19. ПРИЛОЖЕНИЕ №2. ДОКУМЕНТЫ ОЦЕНЩИКА. ………………………………………… 138
20. ПРИЛОЖЕНИЕ №3. ДОКУМЕНТЫ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫЕ ЗАКАЗЧИКОМ 140
4
1. КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И
ВЫВОДОВ
ЗАКАЗЧИК ОЦЕНКИ
Общество с ограниченной ответственностью
«Промсервис»
ИНН: 7838324856
ОГРН:1057810395840 зарегистрировано 25.05.2005 г.
Юр. адрес: 190000, город Санкт-Петербург, улица
Декабристов, 10 лит»а», пом.5-н
СОБСТВЕННИК
(ПРАВООБЛАДАТЕЛЬ)
Общество с ограниченной ответственностью
«Промсервис»
ИНН: 7838324856
ОГРН:1057810395840 зарегистрировано 25.05.2005 г.
Юр. адрес: 190000, город Санкт-Петербург, улица
Декабристов, 10 лит»а», пом.5-н
ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ
ОЦЕНКИ
Договор возмездного оказания услуг на проведение
оценки № 02/28-16 от 28 ноября 2016 года.
ОЦЕНЩИК Бровина Светлана Владимировна
ПОЛУЧЕНИЕ
ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ ЗНАНИЙ И
СТАЖ РАБОТЫ В ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Диплом о профессиональной переподготовке ПП №
0024146, выдан 12.02.2016 г. «Санкт-Петербургским
институтом управления» по профессиональной
переподготовке в области оценочной деятельности, стаж
работы — 1 год
СВЕДЕНИЯ О СТРАХОВОМ
ПОЛИСЕ ОЦЕНЩИКА
Ответственность застрахована в ООО «Страховое
общество «Помощь», Договор страхования — №
М154775-25-16 от 24.10.2016 г-24.10.2017 г.
Лимит ответственности 300 000 рублей
СВЕДЕНИЯ О ЧЛЕНСТВЕ
ОЦЕНЩИКА В
САМОРЕГУЛИРУЕМОЙ
ОРГАНИЗАЦИИ ОЦЕНЩИКОВ
Член Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая
организация оценщиков «Экспертный совет» (номер в
едином государственном реестре саморегулируемых
организаций оценщиков 0011 от 28.10.2010 г.)
Номер в реестре членов Некоммерческого партнерства
«Саморегулируемая организация оценщиков
«Экспертный совет» 2156 от 26.10.2016 г.
ДАТА ОПРЕДЕЛЕНИЯ
СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
(ДАТА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ)
29.11.2016 г.
ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ Определение рыночной стоимости
ПРЕДПОЛАГАЕМОЕ
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
ОЦЕНКИ
Результаты оценки будут использованы при определении
начальной продажной цены имущества для продажи
имущества на торгах.
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
— нежилое помещение, кадастровый номер
78:31:0001521:3316, площадью 758,6 кв.м. расположенное
по адресу: г.Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом
50, литера З, помещение 5-Н,6-Н,7-Н,8-Н,9-Н,10-Н,14-
Н,15-Н,16-Н,17-Н,Л3;
— нежилое помещение, кадастровый номер
78:31:0001521:3304, площадью 968,1 кв.м. расположенное
по адресу: г.Санкт-Петербург, Лиговский проспект д.50
лит.З пом.1Н,2Н,3Н,4Н,11Н,12Н,13Н,Л1,Л2.
ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА Право собственности
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ:
Федеральные Стандарты оценки, обязательные к
применению субъектами оценочной деятельности ФСО
№1, ФСО №2, ФСО №3, установленные приказами
Минэкономразвития России от 20.05 2015 г. №297, №298,
№ 299 (с учетом ФСО №7, стандарта оценки, который
развивает, дополняет и конкретизирует требования и
процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО №
5
3, обязательные к применению при оценке
недвижимости), стандарты и правила оценочной
деятельности Некоммерческого партнерства
«Саморегулируемая организация оценщиков
«Экспертный совет» утвержденные Советом НП
оценщиков «ЭС» Протокол № 4/2010 от «31» августа
2010г. с изменениями и дополнениями, утвержденными
Советом НП «СРОО «ЭС» Протокол № 19/2011 от «12»
мая 2011г.; Советом НП «СРОО «ЭС» Протокол №
59/2014 от «25» ноября 2014г.; Советом НП «СРОО «ЭС»
Протокол № 57/2015 от «05» ноября 2015 г.
Лица, привлекаемые к проведению
оценки
Информация обо всех других лицах, привлекаемых к
проведению оценки и подготовке отчета об оценке,
организациях и специалистах с указанием их
квалификации и степени их участия в проведении оценки
объекта оценки, находится в соответствующих разделах
отчета
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
Выводы по наиболее эффективному использованию помещения
Наиболее эффективное использование объекта, кад №
78:31:0001521:3316 Офисно-торговое
Результат расчетов рыночной
стоимости, руб.
по Затратному подходу Не применялся
по Сравнительному подходу 101 205 000
по Доходному подходу 70 632 000
Выводы по наиболее эффективному использованию помещения
Наиболее эффективное использование объекта, кад. №
78:31:0001521:3304 Офисно-торговое
Результат расчетов рыночной
стоимости, руб.
по Затратному подходу Не применялся
по Сравнительному подходу 122 462 000
по Доходному подходу 82 272 000
Итоговая величина стоимости объекта оценки
Согласно п.27 ФСО №1 итоговая величина стоимости выражена в рублях Российской Федерации.
№ п/п Объект Площадь,
кв.м.
Рыночная
стоимость с
учетом НДС 18%
Рыночная
стоимость без
учета НДС 18%
1
нежилое помещение, кадастровый номер 78:31:0001521:3316,
расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, Лиговский
проспект, дом 50, литера З, помещение 5-Н,6-Н,7-Н,8-Н,9-
Н,10-Н,14-Н,15-Н,16-Н,17-Н,Л3
758,6 87 142 000 73 849 152
2
нежилое помещение, кадастровый номер 78:31:0001521:3304,
расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, Лиговский
проспект д.50 лит.З пом.1Н,2Н,3Н,4Н,11Н,12Н,13Н,Л1,Л2
968,1 103 975 000 88 114 407
ИТОГО: 191 117 000 161 963 559
6
2. СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ.
Объектами оценки являются следующие объекты недвижимости:
1. Нежилое помещение, кадастровый номер 78:31:0001521:3316, площадью 758,6 кв.м.
расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 50, литера З,
помещение 5-Н,6-Н,7-Н,8-Н,9-Н,10-Н,14-Н,15-Н,16-Н,17-Н,Л3;
2. Нежилое помещение, кадастровый номер 78:31:0001521:3304, площадью 968,1 кв.м.
расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, Лиговский проспект д.50 лит.З
пом.1Н,2Н,3Н,4Н,11Н,12Н,13Н,Л1,Л2.
Сведения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ленинградской области, опубликованные на сайте https://rosreestr.ru:
Рисунок 2.1. Сведения Управления Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Санкт-Петербургу
7
Рисунок 2.2. Сведения Управления Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Санкт-Петербургу
8
Рисунок 2.3. Сведения Управления Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Санкт-Петербургу
2.1 Описание местоположения объекта оценки
Краткое описание административного района
Микрорайон расположения объектов оценки определяется группой прилегающих
участков, на которые оказывают влияние те же факторы, что и на оцениваемый объект. В
числе таких факторов рассматривают следующие составляющие: культурные, социальные,
экономические, административные и фактор окружающей среды.
Кроме этого, микрорайон может быть определен, как часть большего по территории
района, который характеризуется более или менее однородным составом жителей, зданий,
хозяйственной деятельности.
Согласно принятому административно-территориальному делению, оцениваемые
объекты располагаются на территории Центрального района.
Район расположен в центральной исторической части Санкт-Петербурга. С севера и
востока границей района является река Нева, южная граница проходит по Обводному
каналу. Западная граница проходит от Дворцового моста, включает Дворцовую площадь,
часть Адмиралтейского проспекта, всю Гороховую улицу, участок Загородного проспекта,
Звенигородскую улицу и по ул. Константина Заслонова выходит на Набережную
Обводного канала.
Центральный район является восточной частью исторического центра города, здесь
сосредоточены основные достопримечательности города, музеи, галереи, посольства и
представительства разных стран и госструктур. Район является туристическим центром
города, здесь размещены множество отелей и ресторанов. Большинство зданий здесь
9
причислены к памятникам регионального значения, а строительство промышленных
заведений строго запрещено. В районе проживает 215 тысяч человек, что делает его самым
густонаселённым районом в городе, 25% населения составляют пенсионеры и 10% дети и
подростки. Также в районе постоянно проживает «временное население» — туристы и
иммигранты, которые составляют также 25% номерного фонда города. Центральный район
считается престижным местом для проживания, здесь живут бизнесмены, сотрудники
правоохранительных органов и служб госбезопасности, преподаватели университетов и их
дети и внуки. В то же время в центральном районе продолжают существовать коммуналки
— пережиток послереволюционных реформ в городе, которые остаются самым дешёвым и
низкокачественным жильём в городе, особенно высока их концентрация в Смольнинском.
Район имеет самую развитую социальную, торговую и транспортную инфраструктуру,
здесь действует 11 станций метро. В районе действует множество магазинов, также
работают 12 вузов и множество библиотек. Район считается самым комфортным для
инвалидов, так как тут построено множество различных пандусов и специальных
приспособлений. Район широко обеспечен садиками и школами, которые оборудованы
современной техникой. В районе располагается 17 больниц, 17 поликлиник и 4 центра
неотложной медицинской помощи.
Несмотря на вышеперечисленные достоинства у района есть и существенные
недостатки. В частности центральный входит в пятёрку самых криминальных районов
города, самая криминогенная остановка сохраняется у Московского вокзала. Несмотря на
это, ситуация с каждым годом становится лучше. Также плачевной остаётся экологическая
ситуация в районе, из-за фактического отсутствия зелёных насаждений и транспортной
перегрузки в районе, абсолютное большинство домов лишены скверов в задней части двора
в отличие от более новых построек на окраинах города. Водные каналы также достаточно
загрязнены.
Источник: https://ru.wikipedia.org
Локальное расположение
Объекты оценки расположены в Центральном районе Санкт-Петербурга, на
территории МО №81 «Лиговка-Ямская», в доме по адресу: г.Санкт-Петербург, Лиговский
проспект, дом 50, литера З.
10
Рисунок 2.4. Месторасположение объектов оценки
1
1
https://yandex.ru/maps
Местоположение
объектов оценки
11
Рисунок 2.5. Месторасположение объектов оценки
Ближайшее окружение Объектов оценки: квартал однородной застройки складскими
и офисными зданиями, Торговый центр «Галерея», Железнодорожная станция «Санкт-
Петербург-Главный».
Социальная инфраструктура микрорайона, в котором расположен оцениваемый
объект, хорошо развита.
Ниже приведена карта с указанием объектов социального назначения в ближайшем
окружении Объектов оценки:
Местоположение
объектов оценки
12
Рисунок 2.6. Карта-схема расположения объектов оценки и социальной инфраструктуры
Доступность автомобильным транспортом
Доступность автомобильным транспортом – «отличная». Подъезд к Объектам
оценки осуществляется с Лиговского проспекта1
.
Доступность общественным транспортом
Расстояние до ближайших станций метро «Площадь Восстания» и «Лиговский
проспект» — 0,5 км, возле которых сосредоточено большое количество маршрутов
наземного городского и коммерческого транспорта:
Автобусы: 3, 26, 54, 65, 74, 76, 91, 105, 141;
Трамвай: 16, 25, 49.
Таким образом, доступность общественным транспортом Объектов оценки
характеризуется как «хорошая» 2
.
Развитость инженерной инфраструктуры
1 Оценщики используют следующую градацию при определении доступности объекта оценки автомобильным транспортом:
«Отличная» — объект находится в пределах Санкт-Петербурга. Подъезд к объекту осуществляется по заасфальтированным дорогам без
ограничений.
«Хорошая» — объект находится в пределах Санкт-Петербурга. Подъезд к объекту осуществляется по заасфальтированным дорогам.
Подъезд непосредственно к объекту ограничен (объект находится на территории, проезд на автомобиле по которой ограничен:
контрольно-пропускным пунктом, кассой и т.д.) и/или осуществляется по дороге без покрытия.
«Удовлетворительная» — объект находится в пригороде Санкт-Петербурга. Подъезд к объекту может осуществляться как по
заасфальтированным дорогам, так и по дорогам без покрытия. Подъезд непосредственно к объекту свободный или ограниченный.
2 Оценщики используют следующую градацию при определении доступности Объекта оценки общественным транспортом:
«Отличная» — объект находится в пределах Санкт-Петербурга. Местоположение объекта обеспечено достаточным количеством
маршрутов наземного общественного транспорта. Остановки общественного транспорта и станции метрополитена расположены в
непосредственной близости от объекта.
«Хорошая» — объект находится в пределах Санкт-Петербурга. Местоположение объекта обеспечено достаточным количеством
маршрутов наземного общественного транспорта. Остановки общественного транспорта расположены в незначительном отдалении от
объекта. Станции метро расположены на расстоянии до 1 000 м. от объекта.
«Удовлетворительная» — объект находится в пределах Санкт-Петербурга на расстоянии более 1 000 метров от станции метро.
Местоположение объекта не обеспечено достаточным количеством маршрутов наземного общественного транспорта.
Местоположение
объектов оценки
13
В квартале дислокации оцениваемого объекта имеются сети городского
водопровода, канализации, электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения и
слаботочных систем. Таким образом, микрорайон в целом инженерно обеспечен.
Опасности окружающей среды. Оценщику не было предоставлено информации о
загрязнении, и он не обнаружил каких-либо следов загрязнения на фотоматериалах
оцениваемых объектов. Однако не может быть гарантировано, что заражение отсутствует,
поскольку Оценщик в данной области не является экспертом.
Выводы:
Изучение документов, предоставленных Заказчиком, и визуальное обследование
объектов оценки по адресу: г. Санкт-Петербург, Лиговский проспект д.50 лит.З., позволяют
сформулировать следующие выводы.
Фасад здания имеет небольшие косметические дефекты;
Здание имеет несколько входов;
Помещения имеют незначительные дефекты косметической отделки, естественные в
процессе нормальной эксплуатации;
Проезд к зданию не ограничен;
Внутренние дворы асфальтированы;
Объекты оценки располагаются рядом с Лиговским проспектом, поблизости от
станций метро «Площадь Восстания» и «Лиговский проспект», в месте
сосредоточения большого числа маршрутов наземного городского транспорта;
Парковка – свободная вдоль здания и на прилегающей территории;
Условия парковки на Лиговском пр. ограничены;
Транспортная доступность «отличная».
Рисунок 2.7. Расположение входов в здание
2.2 Юридические характеристики Объекта оценки
Табл. 2.1. Анализ прав на оцениваемый объект
Наименование показателя Характеристика
Нежилое помещение с кадастровым
номером 78:31:0001521:3316
Адрес г. Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 50, литера З,
помещение 5-Н,6-Н,7-Н,8-Н,9-Н,10-Н,14-Н,15-Н,16-Н,17-Н,Л3
Кадастровый номер 8:31:0001521:3316
Назначение Нежилое
14
Наименование показателя Характеристика
Использование Торговые и офисные помещения
Этаж, на котором расположено
помещение
1, 2, цокольный
Общая площадь помещения, м² 758,6
Правообладатель ООО «Промсервис» ИНН: 7838324856, ОГРН: 1057810395840
Вид права Собственность
Кадастровая стоимость, руб. 17 007 081,61 (по данным Росреестра)
Балансовая стоимость объекта оценки Данные о балансовой стоимости отсутствуют
Обременения
По данным Росреестра;
— Ипотека;
— Прочие ограничения (обременения).
(оценка проводится без учета обременений)
Нежилое помещение с кадастровым
номером 78:31:0001521:3304
Адрес г. Санкт-Петербург, Лиговский проспект д.50 лит.З,
пом.1Н,2Н,3Н,4Н,11Н,12Н,13Н,Л1,Л2
Кадастровый номер 78:31:0001521:3304
Назначение Нежилое
Использование Торговые и офисные помещения
Этаж, на котором расположено
помещение
1, 2, цокольный
Общая площадь помещения, м² 968,1
Правообладатель ООО «Промсервис» ИНН: 7838324856, ОГРН: 1057810395840
Вид права Собственность
Кадастровая стоимость, руб. 21 703 872,62 (по данным Росреестра)
Балансовая стоимость объекта оценки Данные о балансовой стоимости отсутствуют
Обременения
По данным Росреестра;
— Ипотека;
— Прочие ограничения (обременения).
(оценка проводится без учета обременений)
15
2.3 Количественные и качественные характеристики Объекта оценки
Описание количественных и качественных характеристик объектов оценки
представляет собой детальное перечисление фактических данных, включая юридические
аспекты, информацию о владельце, а также иную информацию.
1.Характеристики помещения с кадастровым номером 78:31:0001521:3316
Параметр Характеристика
Общие сведения о строении
Адрес г. Санкт-Петербург, Лиговский проспект д.50 лит.З
Этажность 2
Год постройки 1914
Общая площадь строения, м² 1726,7 (по данным Росреестра)
Сведения о помещении
Адрес г. Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 50, литера З, помещение
5-Н,6-Н,7-Н,8-Н,9-Н,10-Н,14-Н,15-Н,16-Н,17-Н,Л3
Кадастровый номер 78:31:0001521:3316
Назначение Нежилое
Использование Торговые и офисные помещения
Этаж 1, 2, цокольный
Общая площадь помещения, м² 758,6 ( в т.ч. — 441 кв.м. торговая, офисы – 309 кв.м.)
Фундамент Сведения отсутствуют
Стены Сведения отсутствуют
Перегородки Сведения отсутствуют
Перекрытия Сведения отсутствуют
Крыша Сведения отсутствуют
Полы Сведения отсутствуют
Проемы оконные Сведения отсутствуют
Проемы дверные Сведения отсутствуют
Отделочные работы Сведения отсутствуют
Центральное отопление Есть
Водопровод Есть
Канализация Есть
Электроосвещение Есть
Вентиляция Есть
Физический износ, % Сведения отсутствуют
План расположения помещения на этаже
16
Параметр Характеристика
17
Параметр Характеристика
18
Параметр Характеристика
19
Параметр Характеристика
20
Параметр Характеристика
21
Параметр Характеристика
22
2. Характеристики помещения с кадастровым номером 78:31:0001521:3304
Параметр Характеристика
Общие сведения о нежилом
строении
Адрес г. Санкт-Петербург, Лиговский проспект д.50 лит.З
Этажность 2
Год постройки 1914
Общая площадь строения, м² 1726,7 (по данным Росреестра)
Сведения о помещении
Адрес г. Санкт-Петербург, пр-кт Лиговский, д 50, литера З, пом 1-Н,2-Н,3-Н,4-
Н,11-Н,12-Н,13-Н,Л-1ЛК, Л-2ЛК
Кадастровый номер 78:31:0001521:3304
Назначение Нежилое
Использование Торговые и офисные помещения
Этаж 1, 2, цокольный
Общая площадь помещения, м² 968,1 (в т.ч. офисы – 512 кв.м. , торговые – 439 кв.м.)
Фундамент Сведения отсутствуют
Стены Сведения отсутствуют
Перегородки Сведения отсутствуют
Перекрытия Сведения отсутствуют
Крыша Сведения отсутствуют
Полы Сведения отсутствуют
Проемы оконные Сведения отсутствуют
Проемы дверные Сведения отсутствуют
Отделочные работы Сведения отсутствуют
Центральное отопление Есть
Водопровод Есть
Канализация Есть
Электроосвещение Есть
Вентиляция Есть
Физический износ, % Сведения отсутствуют
План расположения помещения на этаже
23
Параметр Характеристика
24
Параметр Характеристика
25
Параметр Характеристика
26
Параметр Характеристика
27
Параметр Характеристика
28
Параметр Характеристика
29
Параметр Характеристика
30
Параметр Характеристика
31
Параметр Характеристика
32
Параметр Характеристика
33
Параметр Характеристика
34
2.4. Информация о текущем использовании и результаты осмотра
На дату оценки видимых разрушений или дефектов основных конструктивных
элементов не выявлено.
Помещения имеют незначительные дефекты косметической отделки, естественные в
процессе нормальной эксплуатации.
При оценке внутренней отделки оценщик использовал критерии и классификацию
состояний, приведенные ниже:
Состояние Критерии отнесения Состояние отделки
Евро
Объект пригоден к использованию, не
имеет дефектов, комнаты после ремонта с
комплексным использованием
высококачественных отделочных
материалов
Евроремонт (ремонт
проведен с
использованием
высококачественных
материалов)
Отличное
Объект пригоден к использованию, не
имеет дефектов, не более трех лет после
ремонта с использованием качественных
отделочных материалов
Новое и не требует
ремонта
Хорошее Объект пригоден к использованию, имеет
незначительные дефекты отделки Не требует ремонта
Удовлетворительное Объект пригоден к использованию, требует
косметического ремонта
Требует косметического
ремонта
Без отделки
Объект оценки в текущем состоянии не
пригоден к использованию, требует
ремонта.
Требует ремонта
Неудовлетворительное
Объект оценки в текущем состоянии не
пригоден к использованию, требует
капитального ремонта. Нарушена
гидроизоляция, присутствует следы
протечек, требуется замена дверных,
оконных проемов и полов
Требуется капитальный
ремонт
Вывод: таким образом, по представленным выше данным, состояние объектов
оценки определено следующим образом:
1. Нежилое помещение с кадастровым номером 78:31:0001521:3316 – «Не требует
ремонта»;
2. Нежилое помещение с кадастровым номером 78:31:0001521:3304 – «Не требует
ремонта».
В результате осмотра было выявлено, что все помещения на дату осмотра
используются как торговые и офисные.
Ниже приведены фотографии объектов оценки.
35
Фототаблица
Фотографии фасада здания
36
37
Фотографии входов в здание
38
39
Фотографии лестницы
40
41
Фотографии коридора
42
43
Фотографии внутренней отделки помещений
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
2.5 Перечень документов, используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и
качественные характеристики Объекта оценки
Наименование объекта недвижимости Документы
Нежилое помещение с
кадастровым номером 78:31:0001521:3316
Свидетельство о государственной регистрации права
78-АД №265654 от 16.07.2009г.
Кадастровый паспорт помещения от 19.10.2015г. №78/201/15-
269568
Нежилое помещение с
кадастровым номером 78:31:0001521:3304
Свидетельство о государственной регистрации права
78-АД №265653 от 16.07.2009г.
Кадастровый паспорт помещения от 30.10.2015г. №78/201/15-
281867
Копии вышеуказанных документов представлены в Приложении 3 к данному Отчету.
2.6. Позиционирование Объекта оценки
Учитывая местоположение объектов недвижимости, транспортную доступность, развитость
инженерной инфраструктуры в непосредственной близости, оцениваемые объекты целесообразно
позиционировать в сегменте коммерческой недвижимости офисного и торгового назначения.
56
3. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
1. Объект оценки:
— нежилое помещение, кадастровый номер 78:31:0001521:3316, площадью 758,6 кв.м.
расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 50, литера З,
помещение 5-Н,6-Н,7-Н,8-Н,9-Н,10-Н,14-Н,15-Н,16-Н,17-Н,Л3;
— нежилое помещение, кадастровый номер 78:31:0001521:3304, площадью 968,1 кв.м.
расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, Лиговский проспект д.50 лит.З
пом.1Н,2Н,3Н,4Н,11Н,12Н,13Н,Л1,Л2.
2. Документы, подтверждающие регистрацию права:
— Свидетельство о государственной регистрации права 78-АД №265654 от 16.07.2009г.
— Кадастровый паспорт помещения от 19.10.2015г. №78/201/15-269568
— Свидетельство о государственной регистрации права 78-АД №265653 от 16.07.2009г.
— Кадастровый паспорт помещения от 30.10.2015г. №78/201/15-281867.
3. Цель оценки: определение рыночной стоимости.
4. Предполагаемое использование результатов оценки: результаты оценки будут использованы
при определении начальной продажной цены имущества для продажи имущества на торгах.
5. Вид стоимости: рыночная стоимость.
6. Дата оценки: 29.11.2016 г.
7. Срок проведения оценки: в соответствии с п. 3.2 Договора.
8. Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка:
Допущения
1. Предполагается, что все существующие федеральные, государственные и местные законы и
инструкции собственником объекта оценки соблюдены, если не указано иное.
2. Оценка рыночной стоимости осуществлялась в предположении наличия права
собственности на оцениваемое имущество, не отягощенное какими-либо обременениями.
3. Сведения, полученные Исполнителем и содержащиеся в отчете, считаются достоверными,
пока не доказано иное.
4. Предполагается, что документация, предоставленная Заказчиком, достоверна.
Ответственность Исполнителя за ее неточность не предусматривается.
Ограничения
5. Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Использование
отдельных положений и выводов отчета вне данного контекста является некорректным.
6. Исполнитель не может разглашать содержание отчета в целом или по частям без
предварительного письменного согласования с Заказчиком.
7. Исполнитель не несет ответственность за юридическое описание прав оцениваемой
собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности, включая
обременения в виде прав третьих лиц. Право оцениваемой собственности считается
достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая
собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме тех,
которые оговорены в отчете.
8. Ни Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено
Договором на оценку. Разглашение содержания отчета возможно только после
предварительного письменного согласования с Исполнителем.
9. От Исполнителя не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по
поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
10. Отчет содержит профессиональное мнение Исполнителя относительно наиболее вероятной
цены продажи оцениваемых объектов на дату оценки и не является гарантией того, что
объекты оценки будут проданы на свободном рынке именно по этой цене.
57
11. Мнение Исполнителя относительно рыночной стоимости объектов оценки действительно на
дату оценки. Исполнитель не принимает на себя никакой ответственности за изменение
политических, административных, экономических, юридических и иных факторов, которые
могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и
на рыночную стоимость объектов.
12. Оценка производится без учета обременений.
13. Установление диапазона рыночной стоимости не требуется.
Указанные допущения и ограничения являются базовыми. В случае выявления дополнительных
ограничений и допущений Исполнитель указывает их в отчете об оценке.
ЗАКАЗЧИК
ООО «Промсервис»
Конкурсный управляющий
______________________ /Телеганова Ю.В./
ИСПОЛНИТЕЛЬ
Оценщик
______________________ /Бровина С.В./
58
4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ,
ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью
данной оценки:
Настоящая оценка достоверна лишь в полном объеме и лишь в указанных в ней
целях.
Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой
собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности.
Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая
собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений,
кроме оговоренных в отчете.
Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и
т. п.) по объекту оценки. Весь предоставленный перечень документов необходим
исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о
собственности.
Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на
оценку, на состояние собственности. Оценщик не несет ответственности за наличие
таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются
достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность
информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.
Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено
договором на оценку.
Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объектов действительно
только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за
изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут
возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и
на рыночную стоимость объектов.
Стоимость объектов оценки определена без учета обременений.
Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно
рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объекты будут
проданы на свободном рынке по цене, равной стоимости объектов, указанной в
данном отчете.
59
5.ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
— Федеральный Закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998г.
(в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от
14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-
ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.07.2007 N
129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ, от 30.06.2008 N 108-ФЗ, от 07.05.2009 N 91-ФЗ, от
17.07.2009 N 145-ФЗ, от 27.12.2009 N 343-ФЗ, от 27.12.2009 N 374-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-
ФЗ, от 28.12.2010 N 431-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ, от 11.07.2011 N 200-ФЗ, от
21.11.2011 N 327-ФЗ, от 30.11.2011 N 346-ФЗ, от 03.12.2011 N 383-ФЗ, от 07.06.2013 N 113-
ФЗ, от 02.07.2013 N 185-ФЗ, от 23.07.2013 N 249-ФЗ, от 12.03.2014 N 33-ФЗ, от 04.06.2014 N
143-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 21.07.2014 N 225-ФЗ, от 31.12.2014 N 499-ФЗ, от
08.03.2015 N 48-ФЗ, от 08.06.2015 N 145-ФЗ, от 13.07.2015 N 216-ФЗ, с изм., внесенными
Федеральными законами от 18.07.2009 N 181-ФЗ, от 28.07.2012 N 144-ФЗ).
Федеральный Стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к
проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Министерства экономического
развития от 20.05.2015 № 297.
Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных
стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.
Федеральный Стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2),
утвержденный Приказом Министерства экономического развития от 20.05.2015 № 298.
Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных
стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата
оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от
рыночной.
Федеральный Стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3),
утвержденный Приказом Министерства экономического развития от 20.05.2015 № 299.
Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом федеральных
стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об
оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об
оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам
проведения оценки.
Федеральный Стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) утвержденный
Приказом Министерства экономического развития от 25.09.2014 №611.
Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных
стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к
оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости
(ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и определяет требования к
проведению оценки недвижимости.
Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства
«Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» утвержденные Советом НП
оценщиков «ЭС» Протокол № 4/2010 от «31» августа 2010г. с изменениями и дополнениями,
утвержденными; Советом НП «СРОО «ЭС» Протокол № 19/2011 от «12» мая 2011г.; Советом НП
«СРОО «ЭС» Протокол № 59/2014 от «25» ноября 2014г.; Советом НП «СРОО «ЭС» Протокол №
57/2015 от «05» ноября 2015 г..
60
6. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ
Процесс оценки – это документально и логически обоснованная процедура исследования
ценностных характеристик оцениваемого объекта, основанная на общепринятых методах и
подходах к оценке. Задача Оценщика – определение и количественная интерпретация степени
полезности оцениваемого имущества. Суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на
стоимость объекта, резюмируется в итоговом суждении.
Проведение оценки рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:
1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
На данном этапе был заключен Договор №2/28-11-16 от 28.11.2016 г. на оказание услуг по
проведению оценки с Приложением №1, содержащим Задание на оценку.
2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. На этом этапе
осуществляется:
Осмотр объекта оценки: на данном этапе Оценщик осматривает и фотофиксирует
объекты оценки. Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были собраны и
проанализированы данные, характеризующие экономические, социальные,
административные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объектов.
Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более
детальная информация, относящаяся как к оцениваемым объектам, так и к сопоставимым
объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем
изучения соответствующей документации, публикаций в специализированных изданиях,
консультации с экспертами в области закупок и продаж профильного оборудования и
материалов.
3. Применение подходов к оценке объектов, включая выбор методов оценки и
осуществление необходимых расчетов. Для оценки рыночной стоимости объектов
рассматриваются три классических подхода: затратный, сравнительный и доходный. В случае
использования не всех подходов приводится обоснованные доводы об отказе от расчета тем или
иным подходом. Использование разных подходов приводит к получению различных величин
стоимости одного и того же объекта.
4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение
итоговой величины стоимости объекта оценки. На этом этапе после анализа результатов,
полученных разными подходами, Оценщик взвешивает достоинства и недостатки каждого и
устанавливает окончательную стоимость объекта на основании результатов всех подходов и
выбранных для каждого из них весовых коэффициентов.
5. Подготовка Отчета о рассчитанной стоимости: на данном этапе аналитически
согласовываются все результаты, полученные на предыдущих этапах, и обобщенно излагаются в
виде повествовательного Отчета.
6.1Анализ применимости подходов к оценке
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом
износа и устареваний. Затраты на воспроизводство объекта оценки представляют собой затраты,
необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при
создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки
являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и
технологий, применяющихся на дату оценки. В данном случае отсутствует информация о
технических характеристиках здания, права на земельный участок не оформлены.
В рамках данного Отчета об оценке, затратный подход не используется для определения
стоимости Объектов оценки.
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами, в отношении которых имеется
информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект,
сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим
характеристикам, определяющим его стоимость.
61
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа
информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
На рынке продажи коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга представлено достаточное
количество объектов, аналогичных оцениваемому, что позволяет использовать Сравнительный
подход для оценки его стоимости.
В рамках данного Отчета об оценке, сравнительный подход используется для определения
стоимости Объекта оценки.
Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая
прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с
объектом оценки расходы. При применении доходного подхода Оценщик определяет величину
будущих доходов и расходов и моменты их получения.
На рынке аренды коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга представлено достаточное
количество объектов, аналогичных оцениваемому, что позволяет использовать Сравнительный
подход для оценки его стоимости.
В рамках данного Отчета об оценке доходный подход используется для определения
стоимости Объектов оценки.
6.1. Методы оценки объектов недвижимости
В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно выделить два метода:
Метод сравнительного анализа продаж.
Метод валовой ренты.
Метод валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между ценой
продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Этот метод предполагает использование
мультипликатора валовой ренты (МВР). МВР — это отношение продажной цены объекта
недвижимости к валовому доходу от сдачи ее в аренду за определенный период (месяц, квартал,
год). Таким образом, зная цену продажи на рынке и валовой рентный доход для аналога объекта
оценки, можно посчитать МВР. Стоимость оцениваемого объекта определяется умножением МВР
на валовой доход за соответствующий период от сдачи (возможно, предполагаемой) в аренду
объекта оценки.
Метод сравнения продаж основан на предположении, что субъекты на рынке недвижимости
осуществляют сделки купли-продажи, основываясь на информации об аналогичных сделках.
Оценка рыночной стоимости с применением этого метода основывается на сравнении оцениваемого
объекта с сопоставимыми объектами, которые были недавно проданы или предложены на продажу.
Метод применяется при оценке рыночной стоимости недвижимости в случае наличия достоверной
информации о предложениях таких объектов на рынке.
Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный
покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Данный метод служит для оценки
рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках или
предложениях. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были
проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. При достаточно большом количестве
сравнимых объектов на рынке подход дает наиболее точные выводы о стоимости Объекта оценки.
Очевидно, что метод сравнения продаж более применим к хорошо развитому рынку недвижимости
(как локальному, в ближайшем окружении Объекта оценки, так и общегородскому).
Расчет рыночной стоимости выполнен методом построения однофакторной регрессии
зависимости цены предложения от интегрального показателя качества.
Проанализировав вышеописанные методы, а также предоставленную для оценки
информацию, наличие в открытых источниках достаточного количества информации об
объектах-аналогах (предлагающихся на продажу или недавно проданных), а также то
обстоятельство, что Объектами оценки являются коммерческие нежилые помещения, Оценщик
счел наиболее целесообразным для определения рыночной стоимости объекта оценки применить
метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.
Доходный подход включает два метода:
метод прямой капитализации
62
метод дисконтированных денежных потоков.
Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость не движимости преобразуется
доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с
постоянным темпом прироста.
При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого
использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка
от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод при меняется,
когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.
Проанализировав вышеописанные методы, а также предоставленную для оценки
информацию, наличие в открытых источниках достаточного количества информации об
объектах-аналогах (предлагающихся в аренду), учитывая общую экономическую ситуацию, а
также то обстоятельство, что Объектом оценки является коммерческая недвижимость,
Оценщик счел наиболее целесообразным для определения рыночной стоимости объектов оценки
применить метод дисконтирования денежных потоков.
63
7. ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
7.1 Определение видов стоимости объекта оценки
Под оценочной деятельность понимается деятельность субъектов оценочной
деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной,
кадастровой или иной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по
которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не
обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты,
типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не
было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
(Федеральный закон от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»)
7.2 Терминология
К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых
законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в
гражданском обороте.
(п. 3 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования
к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного Приказом Министерства
экономического развития от 20.05.2015 № 297).
При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая,
запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками в результате совершенной
или планируемой сделки.
(п. 4 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования
к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного Приказом Министерства
экономического развития от 20.07.2015 № 297).
При определении стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная
расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с
выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель
оценки и виды стоимости (ФСО №2)».
(п. 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования
к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного Приказом Министерства
экономического развития от 20.05.2015 № 297).
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в
отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным
законом от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с
объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской
Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
64
Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей
совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением
случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
(Статья 12. Федеральный закон от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации»)
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных
общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур,
позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить
стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
(п. 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования
к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного Приказом Министерства
экономического развития от 20.05.2015 № 297).
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения
объекта оценки, с учетом износа и устареваний.
(п. 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования
к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного Приказом Министерства
экономического развития от 20.05.2015 № 297).
Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из
подходов к оценке.
Дата определения стоимости объекта (дата проведения оценки, дата оценки) — дата,
по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным,
техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого
известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на
открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается
сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за
исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме
случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).
7.3 Заявление о соответствии
Подписавший данный отчет оценщик настоящим удостоверяют, что:
Все данные, представленные в Отчете, изложены верно и соответствуют
действительности.
Приведенные в Отчете анализ, мнения и заключения ограничиваются только
оговоренными предпосылками и ограничительными условиями, являющимися частью
Отчета, и являются непредвзятым профессиональным анализом, мнением и заключением.
Оценщик не имеет ни настоящей, ни будущей заинтересованности в оцениваемой
собственности, а так же не имеет личных предубеждений относительно всех участвующих
сторон.
Величина вознаграждения Оценщика никак не связана действиями или событиями,
произошедшими в результате анализа, мнений и заключений, содержащихся в отчете, или
полученных при его использовании.
В процессе анализа данных ни одно лицо не оказывало Оценщику сколько-нибудь
существенной помощи.
У оценщиков, подписавших данный отчет, не было личной заинтересованности или
какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке имущества рассматриваемого в
65
настоящем отчете, или в отношении сторон, имеющих к нему причастность. Оценщики
выступали в качестве беспристрастных консультантов.
С учетом опыта оценщиков, удостоверяем, что изложенные в отчете факты, на
основе которых проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не
содержат ошибок.
Оценка произведена с учетом всех ограничительных условий и предпосылок,
наложенных условиями исходной задачи. Такого рода ограничения оказали влияние на
анализ, мнения и заключения, изложенные в отчете.
Настоящая оценка была произведена в соответствии с:
Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
РоссийскойФедерации»;
Федеральными стандартами оценки
сводом стандартов СРО «Экспертный совет»;
системой нормативных документов СРО «Экспертный совет»;
профессиональной практикой и указанной ниже справочной и профессиональной
литературой.
Расценки за это исследование никоим образом не связаны с величиной рыночной
стоимости объекта, оцениваемого в настоящем отчете.
Задание на оценку не основывалось на требовании получения определенного
результата; все лица, участвовавшие в подготовке настоящего отчета и оказавшие
профессиональное содействие в оценке, указаны ниже.
Квалификация непосредственного исполнителя подтверждена соответствующими
документами, приложенными к настоящему отчету (Приложение 3).
7.4 Заявление о соблюдении
Оценщик в своей работе следовал этическим принципам и профессиональным требованиям
Кодекса поведения МСО.
7.5. Дата оценки и период проведения оценки
Датой оценки1
является дата, по состоянию на которую определяется стоимость
объекта оценки.
Дата оценки — 29 ноября 2016 г., согласно Заданию на оценку.
Дата составления Отчета – 02 декабря 2016 г.
Период проведения оценки – с 28 ноября 2016 г. по 02 декабря 2016 г.
7.6. Сведения о заказчике оценки и об оценщике
Заказчиком оценки является Общество с ограниченной ответственностью
«Промсервис», ИНН 7838324856, ОГРН 1057810395840, зарегистрировано 25.05.2005 г.
Юр. адрес: 190000, город Санкт-Петербург, улица Декабристов, 10 лит»а», пом.5-н.
Оценщиком является Бровина Светлана Владимировна.
Сведения об оценщике:
ПОЛУЧЕНИЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ
ЗНАНИЙ И СТАЖ РАБОТЫ В
ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Диплом о профессиональной переподготовке ПП №
0024146, выдан 12.02.2016 г. «Санкт-Петербургским
институтом управления» по профессиональной
переподготовке в области оценочной деятельности.
СВЕДЕНИЯ О СТРАХОВОМ ПОЛИСЕ
ОЦЕНЩИКА
Ответственность застрахована в ООО «Страховое
общество «Помощь», Договор страхования — №
М154775-25-16 от 24.10.2016 г-24.10.2017 г.
Лимит ответственности 300 000 рублей
СВЕДЕНИЯ О ЧЛЕНСТВЕ ОЦЕНЩИКА В
САМОРЕГУЛИРУЕМОЙ ОРГАНИЗАЦИИ
ОЦЕНЩИКОВ
Член Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая
организация оценщиков «Экспертный совет» (номер в
едином государственном реестре саморегулируемых
1 Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО
№1), утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015
№297.
66
организаций оценщиков 0011 от 28.10.2010 г.)
Номер в реестре членов Некоммерческого партнерства
«Саморегулируемая организация оценщиков
«Экспертный совет» 2156 от 26.10.2016 г.
67
8. ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ
ПОЛУЧЕННОГО РЕЗУЛЬТАТА
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчете,
признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами
оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в
судебном порядке не установлено иное.
(Статья 12. Федеральный закон от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации»)
Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой
определяется в задании на оценку.
(п. 3 Федерального Стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2),
утвержденных Приказом Министерства экономического развития от 20.05.2015 № 298.)
Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат
оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки
или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи,
передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный
(складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой
(бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества,
разрешении имущественных споров, и иных случаях.
(п. 4 Федерального Стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2),
утвержденных Приказом Министерства экономического развития от 20.05.2015 № 298.)
68
9.АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой при
определении стоимости объекта оценки. Как и стоимость, наиболее эффективное использование
отражает мнение Исполнителя, исходящего из анализа господствующих рыночных условий.
Понятие наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем Отчёте, определяется
как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого имущества с наилучшей
отдачей, при непременном условии физической возможности и финансовой оправданности такого
рода действий.
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия
рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
Юридическая правомочность, допустимость с точки зрения действующего
законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству,
ограничивающему действия собственника.
Физическая возможность – осуществимость физически реальных способов использования
объекта.
Финансовая целесообразность (выгодность) – допустимый с точки зрения закона порядок
использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику.
Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода, наиболее эффективное
использование подразумевает максимально возможное увеличение чистого дохода собственника от
эксплуатации, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
Юридически правомочные и физически возможные способы использования объекта
анализируются с целью определения того, какие из них способны дать отдачу, превышающую
суммарные затраты на операционные (эксплуатационные) расходы, финансовые издержки и
амортизацию основного капитала.
Все способы использования, которые по расчетам будут отвечать поставленному условию,
давая положительный доход с достаточной отдачей на вложенный капитал, рассматриваются как
финансово приемлемые и оправданные. Критерий максимальной продуктивности подразумевает,
что собственник извлекает максимальную выгоду от использования объекта.
Анализ наиболее эффективного использования существующих улучшений
Юридическая правомочность
При рассмотрении вариантов возможного использования объекта недвижимости в первую
очередь следует учитывать целевое назначение, существующие охранные ограничения и
обременения.
Таким образом, в соответствии с критерием юридической правомочности наиболее
эффективным вариантом использования оцениваемых объектов является использование в качестве
нежилых помещений.
Физическая возможность
Физически возможные варианты использования объекта недвижимости заключаются в
рассмотрении ограниченного числа вариантов дальнейшего его использования, а именно: снос;
реконструкция; использование в текущем состоянии.
Снос объектов оценки (встроенных помещений) без причинения значительного ущерба
другим собственникам встроенных помещений в здании, где расположены оцениваемые объекты,
физически невозможен. Принимая во внимание тот факт, что здание, в котором расположены
оцениваемые помещения, не исчерпало своих позитивных конструкционных и экономических
характеристик – снос оцениваемых помещений не обоснован.
Принимая во внимание, что оцениваемые объекты расположен в окружении других
нежилых помещений, являются объектами нежилого фонда – реконструкция оцениваемых
объектов или смена их назначения нецелесообразны.
69
Финансовая целесообразности и максимальная продуктивность
При анализе вариантов использования объектов оценки с точки зрения финансовой
целесообразности и максимальной продуктивности, прежде всего следует учитывать потенциал
местоположения оцениваемых объектов, который является одним из основных факторов,
определяющих их рыночную стоимость. На потенциал местоположения объектов значительно
влияет характеристика окружающего типа землепользования, а также состояние рынка
недвижимости в рассматриваемом микрорайоне.
При анализе НЭИ для помещений следует учесть, что объекты расположены на 1-2 этажах:
на первом этаже имеется несколько отдельных входов, а также большие окна с возможностью
использовать как витрины, и что позволяет их использование под торговую функцию, помещения
на втором этаже, учитывая уровень отделки и планировку, позволяют использование в качестве
офисных помещений. Учитывая вышесказанное, считаем целесообразным в качестве НЭИ принять
офисную функцию, т.е. соответствующую текущему использованию.
Таким образом, в соответствии с юридической правомочностью и физической
осуществимостью, использование объектов оценки под нежилое назначение с торгово-офисной
функцией является финансово целесообразным и максимально продуктивным.
Вывод: На основании изложенного, наиболее эффективным использованием объектов
оценки является их использование в соответствии с текущим использованием – в качестве
нежилых помещений с офисной и торговой функцией
70
10. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ И ОТРАСЛЕВЫЕ
ОБЗОРЫ.
10.1 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ОБЗОР САНКТ-
ПЕТЕРБУРГА ЗА ЯНВАРЬ-ОКТЯБРЬ 2016 ГОДА.1
1 Обзор подготовлен по материалам сайта: http://cedipt.spb.ru/monitoring-pokazatelej/analiz-socialno-ekonomicheskogo-razvitiya/itogisocialno-ekonomicheskogo-razvitiya-sankt-peterburga/
71
Выводы:
— оборот организаций в январе-октябре 2016 года увеличился на 6% к уровню
соответствующего периода 2015 года и составил 8360,9 млрд руб.; положительная динамика по
обороту организаций отмечается практически по всем видам деятельности.
72
— индекс промышленного производства (ИПП) в январе-октябре 2016 года составил 103,5% к
уровню аналогичного периода прошлого года. В ИПП наблюдается положительная динамика
практически по всем видам деятельности обрабатывающих производств, также наблюдается рост
объема отгруженной промышленной продукции практически по всем видам деятельности.
— наблюдается положительная динамика объема работ по виду деятельности «строительство»:
за январь-октябрь 2016 года темп роста составил 105,7% к уровню января-октября 2015 года. С
начала года в городе введено в действие 2231 тыс. кв. м. жилья, что составляет 76,9% от
запланированного в 2016 году объема ввода.
— оборот розничной торговли за январь-октябрь 2016 года составил 982,4 млрд руб., или 98,3%
к уровню соответствующего периода 2015 года. Объем платных услуг населению за январь-октябрь
2016 года составил 341,2 млрд руб., 98,3% к январю- октябрю прошлого года.
— индекс потребительских цен в октябре 2016 года составил 104,6% к декабрю прошлого года,
что ниже, чем в октябре 2015 года (111,4% к декабрю 2014 года).
— за январь-октябрь 2016 года в бюджет Санкт-Петербурга поступили доходы в сумме 390,1
млрд рублей. Годовой уточненный план по доходам исполнен на 86,5%. Темп роста доходов
бюджета Санкт-Петербурга за отчетный период составил 105,9% к соответствующему периоду
предыдущего года, в том числе темп роста налоговых и неналоговых доходов составил 107,3%.
— внешнеторговый оборот Санкт-Петербурга за январь-сентябрь 2016 года составил 26,2 млрд
долларов США. По сравнению с январем-сентябрем 2015 года товарооборот снизился на 0,4%.
— по предварительной оценке численность постоянного населения Санкт- Петербурга на 1
октября 2016 года составила 5250 тыс. человек и с начала года увеличилась на 24,3 тыс. человек или
на 0,5%. В январе-сентябре 2016 года в Санкт-Петербурге родились 55 тыс. детей, что на 3 тыс.
человек больше, чем в соответствующем периоде 2015 года.
10.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ
ПРИНАДЛЕЖИТ ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ
Сегмент рынка — часть рынка, характеризующаяся однородной по своему экономическому
поведению группой покупателей.
Позиционирование объекта – определение по ряду существенных признаков того сегмента
рынка, к которому может принадлежать объект оценки и, тем самым, соответствовать этому
сегменту по условиям продажи (в том числе передаваемым правам) и другим ценообразующим
характеристикам, по уровню цен на аналогичные объекты.
В результате проведенного анализа местоположения объекта оценки, учета их технических
характеристик, текущего использования, близлежащего окружения, объект оценки позиционируется
на рынке недвижимости как коммерческая недвижимость.
10.3. ОСНОВНЫЕ ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ:
передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения
прав);
условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);
условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
состояние рынка (в том числе время продажи);
местоположение;
инженерная инфраструктура (коммуникации);
физические характеристики;
экономические характеристики (формирующие доход от объекта).
10.4. АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
САНКТ-ПЕТРЕБУРГА1
1
http://www.property-fund.ru/page/analiz-torgov
73
На рынке встроенных помещений Санкт-Петербурга крупным игроком является Фонд
Имущества Санкт-Петербурга. Ниже приведен анализ продаж встроенных помещений Фондом
имущества Санкт-Петербурга.
Продажа встроенных помещений
74
76
77
Структура проданных объектов исходя из функционала
Структура проданных объектов исходя из местоположения
Примечание: к центральным районам отнесены Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский,
Центральный; к периферийным — Выборгский, Калининский, Кировский, Красногвардейский, Красносельский,
Московский, Невский, Приморский, Фрунзенский, и к пригородным – Колпинский, Кронштадтский, Курортный,
Пушкинский.
78
Выводы:
1. Объем предложения объектов, выставленных на торги в собственность и в аренду,
сократился на 43% и 49% соответственно. При этом, спрос на помещения, реализуемые в
собственность снизился на 18%, а на помещения, передаваемые в аренду практически не
изменился.
2. Как и в 2014 в 2015 году наибольшее количество выставленных на торги и
проданных объектов находилось в неудовлетворительном и удовлетворительном
состояниях. Среди объектов, подлежащих выкупу по преимущественному праву,
преобладали помещения, находящиеся в удовлетворительном и хорошем/нормальном
состояниях.
3. Динамика изменения средних цен имела как положительный, так и отрицательный
характер. По проданным на торгах помещениям наиболее подешевели торговые объекты,
расположенные в центре на первых и цокольных этажах с заглублением менее 0,5м (36,1%)
и в периферийных районах диапазон, в подвалах и цоколях с заглублением более 0,5м
(34,7%). Максимальный рост цен (37,3%) отмечен у торговых объектов в подвалах и
цоколях более 0,5 м, расположенных в центральных районах. По преимущественному
праву выкупа наибольший рост (19,6%) наблюдался у торговых объектов на первых этажах
в периферийных районах. Максимальное снижение арендной ставки произошло по
офисным помещениям на первых этажах и неглубоких цоколях в периферийных районах.
4. Диапазон стоимости встроенных офисных помещений в центральных районах,
Санкт-Петербурга составил 59,4-113,2 тыс.р/кв.м, средняя цена 78,4 тыс руб/кв.м.
5. Диапазон арендных ставок встроенных офисных помещений в центре районах Санкт-
Петербурга составил 343-950 руб/кв.м. в месяц, средняя – 646,1 руб/кв.м. в месяц.
4. Диапазон стоимости встроенных торговых помещений в центральных районах,
Санкт-Петербурга составил 57,6-107,8 тыс.р/кв.м (2014 г), средняя цена 50,8 тыс руб/кв.м
(2015 г.).
5. Диапазон арендных ставок встроенных торговых помещений в центре районах
Санкт-Петербурга составил 302-2417 руб/кв.м. в месяц, средняя – 1216 руб/кв.м. в месяц.
79
11. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых
имеется информация о ценах сделок с ними.
Подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-
продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках.
Определение рыночной стоимости торговых помещений
Авторы пособий по оценке стоимости недвижимости несколько по-разному
классифицируют методы определения рыночной стоимости земельных участков. Однако эти
различия не меняют суть описываемых в различных источниках методик. Как правило, при оценке
рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения,
метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод
предполагаемого использования.
Следует отметить, что лишь метод сравнения продаж методологически четко представляет
сравнительный подход к оценке. Остальные методы являются комбинацией с использованием
элементов различных подходов.
Метод сравнения продаж основан на предположении, что субъекты на рынке недвижимости
осуществляют сделки купли-продажи, основываясь на информации об аналогичных сделках.
Оценка рыночной стоимости с применением этого метода основывается на сравнении оцениваемого
объекта с сопоставимыми объектами, которые были недавно проданы или предложены на продажу.
Метод применяется при оценке рыночной стоимости недвижимости в случае наличия достоверной
информации о предложениях таких объектов на рынке.
Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный
покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Данный метод служит для оценки
рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках или
предложениях. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были
проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. При достаточно большом количестве
сравнимых объектов на рынке подход дает наиболее точные выводы о стоимости Объекта оценки.
Очевидно, что метод сравнения продаж более применим к хорошо развитому рынку недвижимости
(как локальному, в ближайшем окружении Объекта оценки, так и общегородскому).
В данном отчете для определения стоимости объектов недвижимости сравнительным
подходом Оценщик использовал метод сравнительного анализа предложений, в рамках которого
применялось совмещение двух видов техник анализа и корректировок цен сделок с Объектами-
аналогами: техники количественного анализа и техники качественного анализа. Для определения
стоимости объектов недвижимости Оценщик выбрал технику, совмещающую технику
регрессионного анализа (одна из техник количественного анализа) и технику квалиметрического
моделирования (техника качественного анализа).
Расчет стоимости Объекта оценки
В зависимости от количества аналогов и количества ценообразующих факторов для расчета
используются различные методы расчета корректировок. Если количество аналогов меньше
количества ценообразующих факторов, увеличенных на единицу, для расчета используются
качественные методы (экспертные оценки и т. п.). В случае же, если количество аналогов
превышает количество факторов, увеличенное на единицу, для расчета используются
количественные методы (регрессионный анализ, квалиметрия).
Проанализировав вышеописанные методы, Оценщик счел наиболее целесообразным в
данном исследовании для определения рыночной стоимости права собственности Объекта оценки
использовать комбинированный метод оценки, основанный на принципах построения
статистических и квалиметрических моделей (нахождение статистической зависимости цен
объектов от соответствующих им квалиметрических оценок).
В качестве аналогов рассматривались предлагаемые к продаже торговые помещения,
расположенные в различных районах Санкт-Петербурга, а именно Центральном, Адмиралтейском,
Петроградском. В качестве источников информации использованы опубликованные предложения о
продаже (в том числе частные объявления). Единицей сравнения принят показатель руб./кв. м
общей площади объектов. Информация о подобранных объектах-аналогах приведена в таблице
далее по тексту.
80
Табл. 11.1. Характеристика объектов-аналогов
№
п/
п
Адрес
Площа
дь, кв.
м
Цена
предложе
ния руб.
Цена,
руб./кв. м
Права на
объект
Назначение
помещения
Район города
Удаленно
сть от
метро, км
Наличие
выделенной
парковки
Состояние
помещения
Проходимо
сть
Вход Этаж
Дата
предложе
ния
Источник
информации
1
г. Санкт-
Петербург,
Советский пер.,
д. 7
199 26 000 000 130 653 собственность торговое Адмиралтейский 0,7 отсутствует евро высокая
отдельн
ый с
улицы
1
ноябрь
2016
http://www.bn.ru/
detail/office/1201
939.html
2
г. Санкт-
Петербург,
Невский пр., д.
91
303 98 000 000 323 432 собственность торговое Центральный 0,2 отсутствует отличное
очень
высокая
отдельн
ый с
улицы
цоколь
ноябрь
2016
http://www.emls.r
u/fullinfo/5/7000
00888.html
3
г. Санкт-
Петербург,
Фурштатская
ул., д. 2
342 53 000 000 154 971 собственность торговое Центральный 0,7 отсутствует отличное высокая
отдельн
ый с
улицы
1
ноябрь
2016
http://www.emls.r
u/fullinfo/5/6341
47.html
4
г. Санкт-
Петербург, 7-я
Советская, д. 10
430 90 000 000 209 302 собственность торговое Центральный 0,8 отсутствует евро высокая
отдельн
ый с
улицы
1
ноябрь
2016
http://www.emls.r
u/fullinfo/5/5063
0.html
5
г. Санкт-
Петербург,
Захарьевская, д.
27
311 60 000 000 192 926 собственность торговое Центральный 0,4 отсутствует отличное высокая
отдельн
ый с
улицы
1
ноябрь
2016
http://www.emls.r
u/fullinfo/5/7000
00858.html
6
г. Санкт-
Петербург, 7-я
Советская, д. 17
312 67 000 000 214 744 собственность торговое Центральный 0,9 отсутствует отличное высокая
два
отдельн
ых с
улицы
1
ноябрь
2016
http://www.emls.r
u/fullinfo/5/7000
00788.html
7
г. Санкт-
Петербург,
Набережная реки
Фонтанки, д. 32
312 115 000 00
0
368 590 собственность торговое Центральный 1 отсутствует евро
очень
высокая
два
отдельн
ых с
улицы
1
ноябрь
2016
http://www.emls.r
u/fullinfo/5/6386
43.html
8
г. Санкт-
Петербург,
Каменноостровс
кий пр., 42
375 65 000 000 173 426 собственность торговое Петроградский 0,2 отсутствует отличное
очень
высокая
два
отдельн
ых с
улицы
1
ноябрь
2016
http://www.bn.ru/
detail/office/1113
854.html
О
О
Санкт-
Петербург,
Лиговский пр., д.
50
439,0 — — собственность Торговое Центральный 0,5 отсутствует хорошее высокая
общий со
двора
1 — —
О
О
Санкт-
Петербург,
Лиговский пр., д.
50
441,8 — — собственность Торговое Центральный 0,5 отсутствует хорошее высокая
общий со
двора
1 — —
81
В результате проведенного анализа информации по отобранным объектам-аналогам Оценщик
пришел к выводу, что все из них могут быть признаны сопоставимыми с Объектом оценки.
Существующие различия между ними могут быть устранены путем внесения корректировок, где
это необходимо.
Объекты-аналоги имеют различные рыночные характеристики (элементы сравнения). В
оценочной практике принято выделять восемь основных элементов сравнения, которые должны
анализироваться в обязательном порядке:
Передаваемые права (обременение объекта договорами аренды, сервитута и общественные
обременения, права на земельный участок в составе объекта);
Условия финансирования (льготное кредитование продавцом покупателя, платеж эквивалентом
денежных средств);
Условия сделки (наличие финансового давления на сделку, обещание субсидий или льгот на
развитие);
Условия рынка (изменение цен во времени);
Местоположение (престижность района, близость к центрам деловой активности и
жизнеобеспечения, транспортная и пешеходная доступность объекта, качество окружения);
Физические характеристики (характеристики объекта оценки, размеры и материалы
сооружений, износ и потребность в ремонте сооружений, состояние окружающей застройки);
Экономические характеристики (возможности ресурсосбережения, соответствие объекта
принципу наиболее эффективного использования);
Сервис и дополнительные элементы (обеспеченность связью и коммунальными услугами,
состояние системы безопасности, наличие оборудования для бизнеса).
Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта-аналога при нормальных
рыночных условиях на дату оценки и являются базовой величиной для остальных корректировок.
Корректировки по первой группе элементов сравнения
В первую группу элементов сравнения входят четыре фактора: передаваемые права на объект,
условия финансирования, особые условия (условия продажи) и условия рынка (дата сделки).
Корректировки должны быть сделаны последовательно (каждый раз корректируется уже
откорректированная стоимость).
Поправка на передаваемые права. В результате анализа рынка были подобраны аналоги, для
которых в качестве предмета сделки выступало право собственности на встроенные помещения,
также, как и у оцениваемых. Таким образом необходимость в корректировке отсутствует.
Поправка на условия финансирования. Стремление участников сделки получить максимальную
выгоду порождает различные варианты расчетов, которые, в свою очередь, влияют на цену
продажи. В настоящей работе по оценке каких-либо отличий Объектов-аналогов от Объекта оценки
по условиям финансирования не обнаружено, поэтому корректировка не проводилась.
Поправка на торг. Данный элемент сравнения включает прочие субъективные условия договора
сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые при их отличии от условий,
предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости. Согласно данным аналитиков
рынка недвижимости на рынке, продавцы (собственники недвижимости и агенты в анализируемом
районе) при проведении переговоров зачастую предоставляют скидку в пределах от 5 до 20%.
Количество сделок снижается по всем направлениям, отмечают эксперты, темпы продаж
снижаются в расчете на каждый отдельный проект на 5–10%. В сложившейся ситуации скидки на
торг на наименее ликвидные помещения могут достигать 20–30%. В таблице ниже представлены
мнения риэлторов о средних скидках на торг при продаже помещений торгового назначения:
Табл. 11.2. Скидки на торг
№ п/п Скидка на торг Контакты
1 10%-20% 8 965-009-63-64, Енина Галина Николаевна(АН
«Троицкий дом»)
2 5%-15% 8 921-995-61-08, Чеканова Александра Николаевна
(риелтор)
3 10% 8 921-920-52-19, Шагинян Галина Григорьевна
(АН«Александр недвижимость»)
Следовательно, при покупке торгового помещения, аналогичному оцениваемым, можно
рассчитывать на скидку от 5 до 20%.
С учетом сложившейся в Российской Федерации экономической ситуации, в расчетах
использована средняя граница диапазона — 15%.
Поправка на дату сделки. Все аналоги, используемые в расчетах, предлагались для продажи в
ноябре 2016 года, поэтому корректировка на дату сделки Оценщиком не проводилась.
Далее представлена таблица расчета корректировок по первой группе элементов сравнения.
82
Табл. 11.3. Корректировки по первой группе элементов сравнения
№
п/
п
Адрес объекта
Цена
предложения
, руб.
Общая
площадь,
кв. м
Передаваемые
права на объект
Корректировка
Цена
предлож
ения,
руб./кв.
м
Условия
финанс
и-
рования
Корректировка
Цена
предлож
ения,
руб./кв.
м
Тип
сделки
Корректировка
Цена
сделки,
руб./кв.
м
Дата
сделки
Корректировка
Цена
продажи,
руб./кв. м
1
г. Санкт-Петербург, Советский
пер., д. 7 26 000 000 199,0 Собственность 0 130 653 Типичн
ые
0 130 653 Предло
жение
-15% 111 055
ноябрь
2016 0 111 055
2
г. Санкт-Петербург, Невский пр.,
д. 91 98 000 000 303,0 Собственность 0 323 432 Типичн
ые
0 323 432 Предло
жение
-15% 274 917
ноябрь
2016 0 274 917
3
г. Санкт-Петербург, Фурштатская
ул., д. 2 53 000 000 342,0 Собственность 0 154 971 Типичн
ые
0 154 971 Предло
жение
-15% 131 725
ноябрь
2016 0 131 725
4
г. Санкт-Петербург, 7-я
Советская, д. 10 90 000 000 430,0 Собственность 0 209 302 Типичн
ые
0 209 302 Предло
жение
-15% 177 907
ноябрь
2016 0 177 907
5
г. Санкт-Петербург, Захарьевская,
д. 27 60 000 000 311,0 Собственность 0 192 926 Типичн
ые
0 192 926 Предло
жение
-15% 163 987
ноябрь
2016 0 163 987
6
г. Санкт-Петербург, 7-я
Советская, д. 17 67 000 000 312,0 Собственность 0 214 744 Типичн
ые
0 214 744 Предло
жение
-15% 182 532
ноябрь
2016 0 182 532
7
г. Санкт-Петербург, Набережная
реки Фонтанки, д. 32 115 000 000 312,0 Собственность 0 368 590 Типичн
ые
0 368 590 Предло
жение
-15% 313 301
ноябрь
2016 0 313 301
8
г. Санкт-Петербург,
Каменноостровский пр., 42 65 000 000 374,8 Собственность 0 173 426 Типичн
ые
0 173 426 Предло
жение
-15% 147 412
ноябрь
2016 0 147 412
Объект оценки — — Собственность — —
Типичн
ые
— — Сделка — —
ноябрь
2016 — —
Объект оценки — — Собственность — —
Типичн
ые
— — Сделка — —
ноябрь
2016 — —
83
Корректировки по второй группе элементов сравнения
Выбор ценообразующих факторов по объектам сравнения осуществляется из числа факторов,
являющихся значимыми в процессе создания модели стоимости объектов, расположенных в
Центральном районе Санкт-Петербурга. При этом использована шкала оценок от минимального
значения (объект находится в наименее выгодных условиях по данному ценообразующиему
фактору) до максимального значения (наиболее удобные условия).
Площадь
Поправка учитывает зависимость цены объекта от его площади. В результате анализа рынка
выявлена обратная зависимость между общей площадью и удельной ценой за 1 кв. м. По мнению
экспертов, это обусловлено величиной абсолютной стоимости и является аналогом скидки на опт.
Покупателей, готовых заплатить единовременно меньшую денежную сумму (за меньшие по
площади земельные участки) значительно больше. В связи с вышесказанным, Оценщиком
проводилась корректировка по данному фактору.
Район города
В первую очередь данная поправка характеризует местоположение. Аналитики в области рынка
торговой недвижимости утверждают, что помещения расположенные в Центральном районе города
имеют максимальную стоимость (при прочих равных характеристиках). Также существуют
некоторая иерархия цен в зависимости от районов Санкт-Петербурга.
Учитывая вышеописанные различия в характеристиках объектов-аналогов, а также и объекта
оценки, по данному фактору была произведена корректировка.
Состояние помещений
Данная поправка учитывает суждение о том, что обеспеченность помещения хорошим
ремонтом увеличивает его привлекательность для потенциальных покупателей и, как следствие,
стоимость объекта.
Вход в помещение
Бывают различные типы входа в помещения: общие, отдельные; один или несколько; с улицы,
со двора. Для торговой функции немаловажно иметь отдельный вход с улицы, который будет
ориентирован также и на людей, проходящих мимо данного помещения.
Проходимость
Является характеристикой местоположения, магазин, расположенный в максимально
проходимом месте имеет большую возможность реализации товара/услуг. Соответственно
существует необходимость введения корректировки по данному фактору.
Удаленность от метро
Также является характеристикой местоположения помещения, отчасти учитывающий и
проходимость. Так как огромное количество людей пользуются метрополитеном, расположение
поблизости от метро торгового помещения в разы увеличивает потребителей товаров.
Проведение регрессионного анализа зависимости цены Объекта-аналога от ценообразующих
факторов
1. Построение так называемого дерева свойств.
В данном случае дерево свойств имеет только один уровень и состоит из 6-и простых свойств:
— Площадь объекта;
— Проходимость;
— Удаленность от метро;
— Состояние помещения;
— Район города;
— Тип входа.
Табл. 11.4 Характеристики оцениваемых помещений и объектов-аналогов
№ Адрес
Цена
продажи,
руб./кв. м
Проходимость Удаленность
от метро, км
Район города
Состояни
е
помещен
ия
Вход Площадь,
кв. м
1
г. Санкт-Петербург,
Советский пер., д. 7 111 055 высокая 0,7 Адмиралтейский евро
отдельный
с улицы
199
2
г. Санкт-Петербург,
Невский пр., д. 91 274 917 очень высокая 0,2 Центральный отличное
отдельный
с улицы
303
3
г. Санкт-Петербург,
Фурштатская ул., д.
2
131 725 высокая 0,7 Центральный отличное
отдельный
с улицы
342
4
г. Санкт-Петербург,
7-я Советская, д. 10 177 907 высокая 0,8 Центральный евро
отдельный
с улицы
430
5
г. Санкт-Петербург,
Захарьевская, д. 27 163 987 высокая 0,4 Центральный отличное
отдельный
с улицы
311
84
6
г. Санкт-Петербург,
7-я Советская, д. 17 182 532 высокая 0,9 Центральный отличное
два
отдельных
с улицы
312
7
г. Санкт-Петербург,
Набережная реки
Фонтанки, д. 32
313 301 очень высокая 1,0 Центральный евро
два
отдельных
с улицы
312
8
г. Санкт-Петербург,
Каменноостровский
пр., 42
147 412 очень высокая 0,2 Петроградский отличное
два
отдельных
с улицы
375
Объект оценки ? высокая 0,5 Центральный хорошее
общий со
двора
439
Объект оценки ? высокая 0,5 Центральный хорошее
общий со
двора
442
В регрессионном анализе данные свойства называются элементами сравнения или
ценообразующими факторами. Исходя из диапазонов значений характеристик ценообразующих
факторов объектов-аналогов и объекта оценки, была сформирована шкала оценки.
Табл. 11.5. Шкала оценки ценообразующих факторов
Ценообразующий
фактор / балл 1 2 3
Проходимость Высокая Очень высокая
Удаленность от метро
Вычисляется относительными величинами, где браковочное
значение – максимальное расстояние до метро, эталонное –
минимальное
Район города Петроградский,
Адмиралтейский Центральный
Состояние помещения Хорошее Отличное Евро
Вход Общий со двора Отдельные с улицы Несколько
отдельных с улицы
Площадь Более 350 кв.м От 200 кв.м до 350
кв.м
До 200 кв.м
2. Построение шкалы для измерения простых свойств.
Каждая шкала образуется браковочным и эталонным значением. При этом переход от качественных
показателей различных факторов объектов к количественным показателям осуществляется с
помощью рангов.
Табл.11.6. Ранжированные аналоги
№ Адрес
Цена
продажи,
руб./кв. м
Проходимость Удаленность
от метро, км
Район
города
Состояние
помещения
Вход Площадь,
кв. м
1
г. Санкт-Петербург,
Советский пер., д. 7 111 055 1 0,7 1 3 2 3
2
г. Санкт-Петербург,
Невский пр., д. 91 274 917 2 0,2 2 2 2 2
3
г. Санкт-Петербург,
Фурштатская ул., д. 2 131 725 1 0,7 2 2 2 2
4
г. Санкт-Петербург,
7-я Советская, д. 10 177 907 1 0,8 2 3 2 1
5
г. Санкт-Петербург,
Захарьевская, д. 27 163 987 1 0,4 2 2 2 2
6
г. Санкт-Петербург,
7-я Советская, д. 17 182 532 1 0,9 2 2 3 2
7
г. Санкт-Петербург,
Набережная реки
Фонтанки, д. 32
313 301 2 1,0 2 3 3 2
8
г. Санкт-Петербург,
Каменноостровский
пр., 42
147 412 2 0,2 1 2 3 1
Объект оценки ? 1 0,5 2 1 1 1
Объект оценки ? 1 0,5 2 1 1 1
3. Вычисление относительных показателей качества.
Наличие шкалы позволяет вычислить относительные показатели по каждому простому
свойству посредством перевода абсолютного показателя качества в относительный по следующей
85
формуле: . Значение всех относительных показателей лежит в диапазоне
от 0 до 1, что позволяет соизмерять между собой свойства, имеющие разные натуральные
измерители.
Табл. 11.7. Относительные показатели качества
№ Адрес
Цена
продажи,
руб./кв. м
Проходимость Удаленность
от метро, км
Район
города
Состояние
помещения
Вход Площадь,
кв. м
1
г. Санкт-Петербург,
Советский пер., д. 7 111 055 0,00 0,38 0,00 1,00 0,50 1,00
2
г. Санкт-Петербург,
Невский пр., д. 91 274 917 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50 0,50
3
г. Санкт-Петербург,
Фурштатская ул., д. 2 131 725 0,00 0,38 1,00 0,50 0,50 0,50
4
г. Санкт-Петербург,
7-я Советская, д. 10 177 907 0,00 0,25 1,00 1,00 0,50 0,00
5
г. Санкт-Петербург,
Захарьевская, д. 27 163 987 0,00 0,75 1,00 0,50 0,50 0,50
6
г. Санкт-Петербург,
7-я Советская, д. 17 182 532 0,00 0,13 1,00 0,50 1,00 0,50
7
г. Санкт-Петербург,
Набережная реки
Фонтанки, д. 32
313 301 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,50
8
г. Санкт-Петербург,
Каменноостровский
пр., 42
147 412 1,00 1,00 0,00 0,50 1,00 0,00
Объект оценки ? 0,00 0,63 1,00 0,00 0,00 0,00
Объект оценки ? 0,00 0,63 1,00 0,00 0,00 0,00
4. Определение весов ценообразующих факторов.
При расчете весов ценообразующих факторов использовался метод анализа иерархий.
Данный метод позволяет оценить противоречивость экспертных суждений и минимизировать
ее. Суть метода заключается в сравнении факторов между собой по принципу более важный/менее
важный и их оцифровке. При сравнении элемента с самим собой отношение равно единице. Сила
суждения при оценке важности определяется с помощью цифровой фундаментальной шкалы
абсолютных значений (таблице ниже). (Источник: Саати Томас Л. Принятие решений при
зависимостях и обратных связях: Аналитические сети).
Табл.11.8. Цифровая фундаментальная шкала абсолютных значений
Балл Определение Комментарий
1 Одинаковая значимость Две альтернативы одинаково
предпочтительны с точки зрения цели
3 Чуть более высокая значимость
Опыт эксперта позволяет считать одну из
альтернатив немного предпочтительнее
другой
5 Более высокая значимость Промежуточная градация между средним
и умеренно сильным предпочтением
7 Очень высокая значимость
Опыт эксперта позволяет считать одну из
альтернатив явно предпочтительнее
другой
9 Абсолютно доминирующая значимость
Промежуточная градация между умеренно
сильным и очень сильным предпочтением
2, 4, 6, 8 Промежуточные значения Промежуточная градация между равным и
средним предпочтением
Обратные
значения
оценок
предпочтения
Если предпочтительность i-й альтернативы по
сравнению c j-й имеет одно из приведенных
выше значений, то оценка предпочтительности j-
й альтернативы перед i-й будет иметь обратное
значение
Если х предпочтительнее у в пять раз, т. е.
х = 5у, тогда у = х/5
После этого составляется квадратная матрица парных сравнений W = {wij}. Размерность
матрицы n равна количеству ценообразующих факторов. При этом для элементов матрицы
выполняется соотношение wij = wji, т.е. матрица является обратно симметричной.
Веса факторов являются нормированными значениями компонентов собственного вектора v =
{vi} матрицы W. Компоненты собственного вектора матрицы вычисляются как среднее
геометрическое значение соответствующих строк матрицы: ( )/( )
ij бр эт бр q k k k k
ij
86
Тогда gi — вес фактора — определяется по формуле:
Определение весов факторов основано на экспертном мнении, расчет отношения
согласованности приведено ниже.
Табл. 11.92. Определение весов ценообразующих факторов
№ n/n Ценообразующий фактор 1 2 3 4 5 6
Среднее значение
интенсивности
влияния
Вес
фактора
1 Проходимость 1,00 6,00 1,00 6,00 4,00 8,00 3,24 38,38%
2
Удаленность от метро,
км
0,17 1,00 0,50 1,00 1,00 2,00 0,74 8,79%
3 Район города 1,00 2,00 1,00 6,00 6,00 6,00 2,75 32,59%
4 Состояние помещения 0,17 1,00 0,17 1,00 4,00 4,00 0,87 10,36%
5 Вход 0,25 1,00 0,17 0,25 1,00 0,50 0,42 4,94%
6 Площадь, кв. м 0,13 0,50 0,17 0,25 2,00 1,00 0,42 4,94%
Итого: 8,44 100,0%
5. Взвешивание относительных показателей качества.
Далее проводим «взвешивание» относительных показателей качества, т.е. фактически
относительный показатель качества умножается на соответствующий вес ценообразующего
фактора. Значение всех относительных показателей, после взвешивания лежит в диапазоне от 0 до
1, что позволяет соизмерять между собой свойства, имеющие разные натуральные измерители.
Результаты «взвешивания» представлены в нижеследующей таблице.
Табл. 3.10 Взвешенные относительные показатели качества
№ Адрес
Цена
продажи,
руб./кв. м
Проходимость Удаленность
от метро, км
Район
города
Состояние
помещения
Вход Площадь,
кв. м
1
г. Санкт-Петербург,
Советский пер., д. 7 111 055 0,000 0,033 0,000 0,104 0,025 0,049
2
г. Санкт-Петербург,
Невский пр., д. 91 274 917 0,384 0,088 0,326 0,052 0,025 0,025
3
г. Санкт-Петербург,
Фурштатская ул., д. 2 131 725 0,000 0,033 0,326 0,052 0,025 0,025
4
г. Санкт-Петербург,
7-я Советская, д. 10 177 907 0,000 0,022 0,326 0,104 0,025 0,000
5
г. Санкт-Петербург,
Захарьевская, д. 27 163 987 0,000 0,066 0,326 0,052 0,025 0,025
6
г. Санкт-Петербург,
7-я Советская, д. 17 182 532 0,000 0,011 0,326 0,052 0,049 0,025
7
г. Санкт-Петербург,
Набережная реки
Фонтанки, д. 32
313 301 0,384 0,000 0,326 0,104 0,049 0,025
8
г. Санкт-Петербург,
Каменноостровский
пр., 42
147 412 0,384 0,088 0,000 0,052 0,049 0,000
Объект оценки ? 0,000 0,055 0,326 0,000 0,000 0,000
Объект оценки ? 0,000 0,055 0,326 0,000 0,000 0,000
6. Определение интегральных показателей качества.
Путем «свертки» (суммирование взвешенных относительных показателей качества) формируется
интегральный показатель качества объекта по формуле:
Полученные результаты представлены в Табл. 11.11
Табл. 11.11. Интегральные показатели качества
№ Адрес Цена продажи,
руб./кв. м
Интегральный показатель
качества
1 г. Санкт-Петербург, Советский пер., д. 7 111 055 0,211
2 г. Санкт-Петербург, Невский пр., д. 91 274 917 0,899 n
n
j
i wij v
1
n
i
i
i
i
w
w
g
1
K j
gi
*qij
87
3 г. Санкт-Петербург, Фурштатская ул., д. 2 131 725 0,460
4 г. Санкт-Петербург, 7-я Советская, д. 10 177 907 0,476
5 г. Санкт-Петербург, Захарьевская, д. 27 163 987 0,493
6 г. Санкт-Петербург, 7-я Советская, д. 17 182 532 0,463
7
г. Санкт-Петербург, Набережная реки
Фонтанки, д. 32 313 301 0,887
8 г. Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., 42 147 412 0,573
Объект оценки 138 163 0,381
Объект оценки 138 163 0,381
7. Определение модели, описывающей зависимость между ценой предложения и интегральным
показателем качества.
На основании данных, приведенных в Табл. с помощью программного продукта Microsoft
Excel были построен график зависимости цены от интегрального показателя качества. Графические
результаты регрессионного анализа по двум переменным зависимости величины цены Объекта-
аналога от интегрального показателя качества представлены ниже.
Рис. 11.1. Зависимость цены от интегрального показателя качества
С помощью парной линейной модели находится стоимостной показатель для Объекта оценки (в
данном случае – удельный показатель стоимости помещения):
В результате проведенных расчетов удельная стоимость кв. м помещений, полученная
сравнительным подходом, определена при помощи линейной модели со значением коэффициента
детерминации R2 =0,85.
Для того чтобы проверить, насколько надежен полученный коэффициент детерминации,
применяют тест по критерию Фишера1. Для этого фактическое значение критерия Фишера – Fфакт
– сравнивают с его же предельно допустимым значением – Fкр. Если Fфакт > Fкр, то модель
считается значимой.
Фактическое значение Fфакт определяется по формуле2:
Предельно допустимое значение критерия Фишера получаем с помощью функции Excel
FРАСПОБР, приняв допустимой 5%-ную вероятность ошибки.
Ниже представлены результаты расчетов статистических показателей модели.
Табл. 11.12. Параметры модели
Критерий Фишера (линейная зависимость) 13,16
Критерий Фишера (табличное значение) для вероятности 95% 5,99
Так как представленная линейная модель прошла проверку на значимость, следовательно, мы
можем применить линейное уравнение для расчета стоимости помещений.
Табл. 11.13. Определение стоимости
1 Грибовский С.В. «Оценка стоимости недвижимости»: учебное пособие. М.: Маросейка, 2009., с. 110–115
2 Кремер Н.Ш., Путко Б.А. «Эконометрика». Учебник для ВУЗов. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2003, стр. 73
y = 281047x + 31109
R² = 0,8541
80 000
120 000
160 000
200 000
240 000
280 000
320 000
360 000
400 000
0,000 0,200 0,400 0,600 0,800 1,000
Рубли
Интегральный показатель
Зависимость цены от интегрального показателя
качества: линейная модель
( ; ; ;1) Yобъекта_оценки
ТЕНДЕНЦИЯ Yj Kj Kобъекта_оценки
e
R
факт Q
Q n
F
( 2)
88
Объект Площадь, кв. м Рыночная стоимость,
руб./кв. м
Рыночная стоимость,
руб.
Торговое помещение 439 138 163 61 040 413
Торговое помещение 442 60 653 554
Определение рыночной стоимости офисных помещений
В качестве аналогов рассматривались предлагаемые к продаже офисные помещения,
расположенные в различных районах Санкт-Петербурга, а именно Центральном, Адмиралтейском,
Петроградском. В качестве источников информации использованы опубликованные предложения о
продаже (в том числе частные объявления). Единицей сравнения принят показатель руб./кв. м
общей площади объекта. Информация о подобранных объектах-аналогах приведена в таблице далее
по тексту.
89
Табл. 11.14. Характеристика объектов-аналогов
№
п/
п
Адрес
Площа
дь, кв.
м
Цена
предложе
ния руб.
Цена,
руб./кв. м
Права на
объект
Назна
чение
поме
щени
я
Район города
Удален
ность
от
метро,
км
Инженерн
ые
коммуника
ции
Наличие
выделенной
парковки
Состоян
ие
помеще
ния
Проходим
ость
Вход Этаж/Эта
жей
Дата
предложе
ния
Источник
информации
1
г. Санкт-
Петербург, ул. 13-
я
Красноармейская,
д. 22
200 12 300 000 61 500 собственн
ость
офис Адмиралтейский 1,1 все отсутствует
требует
ремонта
хорошая
два
общих с
улицы
2/5 ноябрь
2016
http://www.emls
.ru/fullinfo/5/67
0753.html
2
г. Санкт-
Петербург,
Казанская ул., д.
40
200 34 000 000 170 000 собственн
ость
офис Центральный 0,5 все
несколько
выделенных
мест
хорошее высокая
общий
со
двора
2/2 ноябрь
2016
http://www.emls
.ru/fullinfo/5/68
2170.html
3
г. Санкт-
Петербург, ул.
Куйбышева, д. 8
200 26 000 000 130 000 собственн
ость
офис Петроградский 0,5 все
несколько
выделенных
мест
хорошее высокая
общий
с улицы
2/2 ноябрь
2016
http://www.emls
.ru/fullinfo/5/70
0039400.html
4
г. Санкт-
Петербург, ул.
Большая
Конюшенная , д.
15
228 65 000 000 285 088 собственн
ость
офис Центральный 0,6 все отсутствует хорошее
очень
высокая
общий
с улицы
2/5 ноябрь
2016
http://www.emls
.ru/fullinfo/5/65
9948.html
5
г. Санкт-
Петербург, ул.
Розенштейна, д. 34
243 21 900 000 90 123 собственн
ость
офис Адмиралтейский 1 все присутствует отличное хорошая
общий
с улицы
5/5 ноябрь
2016
http://www.emls
.ru/fullinfo/5/66
7374.html
6
г. Санкт-
Петербург, ул.
Рылеева, д. 3
590 73 000 000 123 729 собственн
ость
офис Центральный 0,7 все присутствует
требует
ремонта
высокая
отдельн
ый с
улицы
1/5 ноябрь
2016
http://glavkoms
pb.ru/catalog/vie
w/76747
7
г. Санкт-
Петербург, ул.
Итальянская, д. 29
254 70 000 000 275 591 собственн
ость
офис Центральный 0,6 все отсутствует хорошее
очень
высокая
2
общих с
улицы
3/5 ноябрь
2016
http://www.emls
.ru/fullinfo/5/64
9810.html
8
г. Санкт-
Петербург, ул.
Инженерная д. 7
269 56 500 000 210 037 собственн
ость
офис Центральный 0,6 все отсутствует хорошее высокая
общий
с улицы
2/3 ноябрь
2016
http://www.emls
.ru/fullinfo/5/84
864.html
9
г. Санкт-
Петербург, ул.
Бакунина, д. 29
307 42 000 000 136 808 собственн
ость
офис Центральный 1 все присутствует хорошее высокая
общий
с улицы
2/4 ноябрь
2016
http://www.emls
.ru/fullinfo/5/65
0865.html
10
г. Санкт-
Петербург,
Невский пр., д. 6
330 97 000 000 293 939 собственн
ость
офис Центральный 0,2 все отсутствует евро
очень
высокая
несколь
ко
общих с
улицы
2/5 ноябрь
2016
http://www.emls
.ru/fullinfo/5/67
3002.html
11
г. Санкт-
Петербург, ул.
Большая Морская,
д. 50
417 42 100 000 100 959 собственн
ость
офис Адмиралтейский 0,7 все присутствует
требует
ремонта
высокая
общий
с улицы
2/4 ноябрь
2016
http://www.emls
.ru/fullinfo/5/69
9334.html
О
О
Санкт-Петербург,
Лиговский пр., д.
50
512,0 — —
собственн
ость
Офис Центральный 0,5 все отсутствует хорошее высокая
общий
со
двора
2/2 — —
О
О
Санкт-Петербург,
Лиговский пр., д.
50
309,0 — —
собственн
ость
Офис Центральный 0,5 все отсутствует хорошее высокая
общий
со
двора
2/2 — —
90
В результате проведенного анализа информации по отобранным объектам-аналогам Оценщик
пришел к выводу, что все из них могут быть признаны сопоставимыми с Объектом оценки.
Существующие различия между ними могут быть устранены путем внесения корректировок, где
это необходимо.
Объекты-аналоги имеют различные рыночные характеристики (элементы сравнения). В
оценочной практике принято выделять восемь основных элементов сравнения, которые должны
анализироваться в обязательном порядке:
1. Передаваемые права (обременение объекта договорами аренды, сервитута и
общественные обременения, права на земельный участок в составе объекта);
2. Условия финансирования (льготное кредитование продавцом покупателя, платеж
эквивалентом денежных средств);
3. Условия сделки (наличие финансового давления на сделку, обещание субсидий или
льгот на развитие);
4. Условия рынка (изменение цен во времени);
5. Местоположение (престижность района, близость к центрам деловой активности и
жизнеобеспечения, транспортная и пешеходная доступность объекта, качество окружения);
6. Физические характеристики (характеристики объекта оценки, размеры и материалы
сооружений, износ и потребность в ремонте сооружений, состояние окружающей застройки);
7. Экономические характеристики (возможности ресурсосбережения, соответствие
объекта принципу наиболее эффективного использования);
8. Сервис и дополнительные элементы (обеспеченность связью и коммунальными
услугами, состояние системы безопасности, наличие оборудования для бизнеса).
Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта-аналога при нормальных
рыночных условиях на дату оценки и являются базовой величиной для остальных корректировок.
Корректировки по первой группе элементов сравнения
В первую группу элементов сравнения входят четыре фактора: передаваемые права на объект,
условия финансирования, особые условия (условия продажи) и условия рынка (дата сделки).
Корректировки должны быть сделаны последовательно (каждый раз корректируется уже
откорректированная стоимость).
Поправка на передаваемые права. В результате анализа рынка были подобраны аналоги,
для которых в качестве предмета сделки выступало право собственности на встроенные помещения,
также, как и у оцениваемых. Таким образом необходимость в корректировке отсутствует.
Поправка на условия финансирования. Стремление участников сделки получить
максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые, в свою очередь, влияют
на цену продажи. В настоящей работе по оценке каких-либо отличий Объектов-аналогов от Объекта
оценки по условиям финансирования не обнаружено, поэтому корректировка не проводилась.
Поправка на торг. Данный элемент сравнения включает прочие субъективные условия
договора сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые при их отличии от условий,
предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости. Согласно данным аналитиков
рынка недвижимости на рынке, продавцы (собственники недвижимости и агенты в анализируемом
районе) при проведении переговоров зачастую предоставляют скидку в пределах от 5 до 20%.
Количество сделок снижается по всем направлениям, отмечают эксперты, темпы продаж
снижаются в расчете на каждый отдельный проект на 5–10%. В сложившейся ситуации скидки на
торг на наименее ликвидные помещения могут достигать 20–30%. В таблице ниже представлены
мнения риэлторов о средних скидках на торг при продаже помещений офисного назначения:
Табл.11.15. Скидки на торг
№ п/п Скидка на торг Контакты
1 10%-20% 8 965-009-63-64, Енина Галина Николаевна(АН «Троицкий дом»)
2 5%-15% 8 921-995-61-08, Чеканова Александра Николаевна (риелтор)
3 10% 8 921-920-52-19, Шагинян Галина Григорьевна (АН«Александр
недвижимость»)
Следовательно, при покупке офисного помещения, аналогичному оцениваемым, можно
рассчитывать на скидку от 5 до 20%.
С учетом сложившейся в Российской Федерации экономической ситуации, в расчетах
использована средняя граница диапазона — 15%.
Поправка на дату сделки. Все аналоги, используемые в расчетах, предлагались для продажи в
ноябре 2016 года, поэтому корректировка на дату сделки Оценщиком не проводилась.
Далее представлена таблица расчета корректировок по первой группе элементов сравнения.
91
Табл. 11.16. Корректировки по первой группе элементов сравнения
№
п/
п
Адрес объекта
Цена
предложен
ия, руб.
Общая
площадь, кв.
м
Передаваем
ые права на
объект
Корректиро
вка
Цена
предложен
ия, руб./кв.
м
Условия
финанси-
рования
Корректиро
вка
Цена
предложен
ия, руб./кв.
м
Тип сделки Корректиро
вка
Цена
сделки,
руб./кв. м
Дата
сделки
Корректи
ровка
Цена
продажи,
руб./кв. м
1
г. Санкт-
Петербург, ул.
13-я
Красноармейс
кая, д. 22
12 300 000 200,0 Собственнос
ть
0 61 500 Типичные 0 61 500 Предложение -15% 52 275 ноябрь
2016 0 52 275
2
г. Санкт-
Петербург,
Казанская ул.,
д. 40
34 000 000 200,0 Собственнос
ть
0 170 000 Типичные 0 170 000 Предложение -15% 144 500 ноябрь
2016 0 144 500
3
г. Санкт-
Петербург, ул.
Куйбышева, д.
8
26 000 000 200,0 Собственнос
ть
0 130 000 Типичные 0 130 000 Предложение -15% 110 500 ноябрь
2016 0 110 500
4
г. Санкт-
Петербург, ул.
Большая
Конюшенная ,
д. 15
65 000 000 228,0 Собственнос
ть
0 285 088 Типичные 0 285 088 Предложение -15% 242 325 ноябрь
2016 0 242 325
5
г. Санкт-
Петербург, ул.
Розенштейна,
д. 34
21 900 000 243,0 Собственнос
ть
0 90 123 Типичные 0 90 123 Предложение -15% 76 605 ноябрь
2016 0 76 605
6
г. Санкт-
Петербург, ул.
Рылеева, д. 3
73 000 000 590,0 Собственнос
ть
0 123 729 Типичные 0 123 729 Предложение -15% 105 169 ноябрь
2016 0 105 169
7
г. Санкт-
Петербург, ул.
Итальянская,
д. 29
70 000 000 254,0 Собственнос
ть
0 275 591 Типичные 0 275 591 Предложение -15% 234 252 ноябрь
2016 0 234 252
8
г. Санкт-
Петербург, ул.
Инженерная д.
7
56 500 000 269,0 Собственнос
ть
0 210 037 Типичные 0 210 037 Предложение -15% 178 532 ноябрь
2016 0 178 532
9
г. Санкт-
Петербург, ул.
Бакунина, д.
29
42 000 000 307,0 Собственнос
ть
0 136 808 Типичные 0 136 808 Предложение -15% 116 287 ноябрь
2016 0 116 287
10
г. Санкт-
Петербург,
Невский пр., д.
6
97 000 000 330,0 Собственнос
ть
0 293 939 Типичные 0 293 939 Предложение -15% 249 848 ноябрь
2016 0 249 848
11
г. Санкт-
Петербург, ул.
Большая
Морская, д. 50
42 100 000 417,0 Собственнос
ть
0 100 959 Типичные 0 100 959 Предложение -15% 85 815 ноябрь
2016 0 85 815
Объект оценки — —
Собственно
сть
— — Типичные — — Сделка — — — — —
Объект оценки — —
Собственно
сть
— — Типичные — — Сделка — — — — —
Корректировки по второй группе элементов сравнения
Выбор ценообразующих факторов по объектам сравнения осуществляется из числа факторов,
являющихся значимыми в процессе создания модели стоимости объектов, расположенных в
Центральном районе Санкт-Петербурга. При этом использована шкала оценок от минимального
значения (объект находится в наименее выгодных условиях по данному ценообразующиему
фактору) до максимального значения (наиболее удобные условия).
Площадь
Поправка учитывает зависимость цены объекта от его площади. В результате анализа рынка
выявлена обратная зависимость между общей площадью и удельной ценой за 1 кв. м. По мнению
экспертов, это обусловлено величиной абсолютной стоимости и является аналогом скидки на опт.
Покупателей, готовых заплатить единовременно меньшую денежную сумму (за меньшие по
площади земельные участки) значительно больше. В связи с вышесказанным, Оценщиком
проводилась корректировка по данному фактору.
Район города
В первую очередь данная поправка характеризует местоположение. Аналитики в области
рынка офисных помещений утверждают, что помещения расположенные в Центральном районе
города имеют максимальную стоимость (при прочих равных характеристиках). Также существуют
некоторая иерархия цен в зависимости от районов Санкт-Петербурга.
Учитывая вышеописанные различия в характеристиках объектов-аналогов, а также и объекта
оценки, по данному фактору была произведена корректировка.
Состояние помещений
Данная поправка учитывает суждение о том, что обеспеченность помещения хорошим
ремонтом увеличивает его привлекательность для потенциальных покупателей и, как следствие,
стоимость объекта.
Наличие выделенной парковки
Данный фактор является дополнительным плюсом и немаловажен в данном случае. Так как
припарковаться в центре города практически невозможно, стоит денег, не всегда существует
возможность припарковаться у нужного тебе адреса, то личное выделенное место для парковки
является фактором значительно влияющим на стоимость офисного помещения. Объекты оценки и
аналоги имеют различия по данному фактору, поэтому проводилась корректировка.
Вход в помещение
Бывают различные типы входа в помещения: общие, отдельные; один или несколько; с
улицы, со двора. Иметь несколько отдельных входов с улицы будет максимально дорогостоящим
вариантом.
Этаж
Помещения, расположенные на первых этажах имеют максимальную стоимость, так как
вместе с офисными функциями, собственник/арендатор имеет возможность организовать и сферу
услуг, а удобство и доступность. Помещения расположенные на последних этажах имеют
минимальную стоимость, так как осложняют доступ, занимают время, а также зачастую имеют
протечки с крыш, что подразумевает доп. затраты на ремонт.
Проходимость
Является характеристикой местоположения, офис, расположенный в проходимом месте
имеет большую возможность реализации товара/услуг. Соответственно существует необходимость
введения корректировки по данному фактору.
Удаленность от метро
Также является характеристикой местоположения помещения. Потенциальные покупатели
услуг будут выбирать офис, более удобный по пешеходной доступности, которыми будут являться
помещения, расположенные в непосредственной близости от метро.
Проведение регрессионного анализа зависимости цены Объекта-аналога от
ценообразующих факторов
1. Построение так называемого дерева свойств.
В данном случае дерево свойств имеет только один уровень и состоит из 8-и простых свойств:
Площадь объекта;
Проходимость;
Удаленность от метро;
Состояние помещения;
Район города;
Наличие выделенной парковки;
Тип входа;
93
Этаж.
Табл. 11.17. Характеристики оцениваемых помещений и объектов-аналогов
№ Адрес
Цена
продаж
и,
руб./кв.
м
Проходимос
ть
Удаленнос
ть от
метро, км
Район города
Состояни
е
помещен
ия
Наличие
выделенно
й
парковки
Вход Этаж/Этаж
ей
Площад
ь, кв. м
1
г. Санкт-
Петербург, ул.
13-я
Красноармейск
ая, д. 22
52 275 хорошая 1,1 Адмиралтейск
ий
требует
ремонта
отсутствуе
т
два
общих с
улицы
2/5 200
2
г. Санкт-
Петербург,
Казанская ул.,
д. 40
144 500 высокая 0,5 Центральный хорошее
несколько
выделенны
х мест
общий
со двора
2/2 200
3
г. Санкт-
Петербург,ул.
Куйбышева, д.
8
110 500 высокая 0,5 Петроградски
й
хорошее
несколько
выделенны
х мест
общий с
улицы
2/2 200
4
г. Санкт-
Петербург, ул.
Большая
Конюшенная ,
д. 15
242 325 очень
высокая
0,6 Центральный хорошее
отсутствуе
т
общий с
улицы
2/5 228
5
г. Санкт-
Петербург, ул.
Розенштейна,
д. 34
76 605 хорошая 1,0 Адмиралтейск
ий отличное
присутству
ет
общий с
улицы
5/5 243
6
г. Санкт-
Петербург, ул.
Рылеева, д. 3
105 169 высокая 0,7 Центральный требует
ремонта
присутству
ет
отдельн
ый с
улицы
1/5 590
7
г. Санкт-
Петербург, ул.
Итальянская, д.
29
234 252 очень
высокая
0,6 Центральный хорошее
отсутствуе
т
2 общих
с улицы
3/5 254
8
г. Санкт-
Петербург, ул.
Инженерная д.
7
178 532 высокая 0,6 Центральный хорошее
отсутствуе
т
общий с
улицы
2/3 269
9
г. Санкт-
Петербург, ул.
Бакунина, д. 29
116 287 высокая 1,0 Центральный хорошее
присутству
ет
общий с
улицы
2/4 307
1
0
г. Санкт-
Петербург,
Невский пр., д.
6
249 848 очень
высокая
0,2 Центральный евро
отсутствуе
т
нескольк
о общих
с улицы
2/5 330
1
1
г. Санкт-
Петербург, ул.
Большая
Морская, д. 50
85 815 высокая 0,7 Адмиралтейск
ий
требует
ремонта
присутству
ет
общий с
улицы
2/4 417
Объект оценки ? высокая 0,5 Центральный хорошее
отсутствуе
т
общий
со двора
2/2 512
Объект оценки ? высокая 0,5 Центральный хорошее
отсутствуе
т
общий
со двора
2/2 309
В регрессионном анализе данные свойства называются элементами сравнения или
ценообразующими факторами. Исходя из диапазонов значений характеристик ценообразующих
факторов объектов-аналогов и объекта оценки, была сформирована шкала оценки.
Табл. 11.18. Шкала оценки ценообразующих факторов
Ценообразующий фактор /
балл 1 2 3 4
Проходимость Хорошая Высокая Очень высокая —
Удаленность от метро
Вычисляется относительными величинами, где браковочное значение – максимальное расстояние до
метро, эталонное – минимальное
Район города
Петроградский,
Адмиралтейский Центральный —
Состояние помещения Требует ремонта Хорошее Отличное Евро
Наличие выделенной парковки Отсутствует Несколько выделенных
мест
Отдельная выделенная
парковка
—
Вход Общий со двора Общие с улицы Отдельные с улицы —
Этаж Последний Средний Первый —
Площадь Более 500 кв.м От 300 кв.м до 500 кв.м До 300 кв.м
2. Построение шкалы для измерения простых свойств.
Каждая шкала образуется браковочным и эталонным значением. При этом переход от
качественных показателей различных факторов объектов к количественным показателям
осуществляется с помощью рангов.
94
Табл. 11.19. Ранжированные аналоги
№ Адрес
Цена
продажи
, руб./кв.
м
Проходимост
ь
Удаленност
ь от метро,
км
Район
город
а
Состояние
помещени
я
Наличие
выделенно
й парковки
Вхо
д
Этаж/Этаже
й
Площадь
, кв. м
1
г. Санкт-
Петербург, ул.
13-я
Красноармейская
, д. 22
52 275 1 1,1 1 1 1 2 2 3
2
г. Санкт-
Петербург,
Казанская ул., д.
40
144 500 2 0,5 2 2 2 1 1 3
3
г. Санкт-
Петербург,ул.
Куйбышева, д. 8
110 500 2 0,5 1 2 2 2 1 3
4
г. Санкт-
Петербург, ул.
Большая
Конюшенная , д.
15
242 325 3 0,6 2 2 1 2 2 3
5
г. Санкт-
Петербург, ул.
Розенштейна, д.
34
76 605 1 1,0 1 3 3 2 1 3
6
г. Санкт-
Петербург, ул.
Рылеева, д. 3
105 169 2 0,7 2 1 3 3 3 1
7
г. Санкт-
Петербург, ул.
Итальянская, д.
29
234 252 3 0,6 2 2 1 2 2 3
8
г. Санкт-
Петербург, ул.
Инженерная д. 7
178 532 2 0,6 2 2 1 2 2 3
9
г. Санкт-
Петербург, ул.
Бакунина, д. 29
116 287 2 1,0 2 2 3 2 2 2
10
г. Санкт-
Петербург,
Невский пр., д. 6
249 848 3 0,2 2 4 1 2 2 2
11
г. Санкт-
Петербург, ул.
Большая
Морская, д. 50
85 815 2 0,7 1 1 3 2 2 2
Объект оценки ? 1 0,5 2 2 1 1 1 1
Объект оценки ? 1 0,5 2 2 1 1 1 2
3. Вычисление относительных показателей качества.
Наличие шкалы позволяет вычислить относительные показатели по каждому простому
свойству посредством перевода абсолютного показателя качества в относительный по следующей
формуле: . Значение всех относительных показателей лежит в диапазоне
от 0 до 1, что позволяет соизмерять между собой свойства, имеющие разные натуральные
измерители.
Табл. 11.20. Относительные показатели качества
№ Адрес
Цена
продажи
, руб./кв.
м
Проходимост
ь
Удаленност
ь от метро,
км
Район
город
а
Состояние
помещени
я
Наличие
выделенно
й парковки
Вхо
д
Этаж/Этаже
й
Площадь
, кв. м
1
г. Санкт-
Петербург, ул.
13-я
Красноармейская
, д. 22
52 275 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,50 0,50 0,67
2
г. Санкт-
Петербург,
Казанская ул., д.
40
144 500 0,50 0,67 1,00 0,33 0,50 0,00 0,00 0,67
3
г. Санкт-
Петербург,ул.
Куйбышева, д. 8
110 500 0,50 0,67 0,00 0,33 0,50 0,50 0,00 0,67
4
г. Санкт-
Петербург, ул.
Большая
Конюшенная , д.
15
242 325 1,00 0,56 1,00 0,33 0,00 0,50 0,50 0,67
5
г. Санкт-
Петербург, ул.
Розенштейна, д.
34
76 605 0,00 0,11 0,00 0,67 1,00 0,50 0,00 0,67
6
г. Санкт-
Петербург, ул.
Рылеева, д. 3
105 169 0,50 0,44 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00
7
г. Санкт-
Петербург, ул.
Итальянская, д.
234 252 1,00 0,56 1,00 0,33 0,00 0,50 0,50 0,67 ( )/( )
ij бр эт бр q k k k k
ij
95
№ Адрес
Цена
продажи
, руб./кв.
м
Проходимост
ь
Удаленност
ь от метро,
км
Район
город
а
Состояние
помещени
я
Наличие
выделенно
й парковки
Вхо
д
Этаж/Этаже
й
Площадь
, кв. м
29
8
г. Санкт-
Петербург, ул.
Инженерная д. 7
178 532 0,50 0,56 1,00 0,33 0,00 0,50 0,50 0,67
9
г. Санкт-
Петербург, ул.
Бакунина, д. 29
116 287 0,50 0,11 1,00 0,33 1,00 0,50 0,50 0,33
10
г. Санкт-
Петербург,
Невский пр., д. 6
249 848 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,50 0,50 0,33
11
г. Санкт-
Петербург, ул.
Большая
Морская, д. 50
85 815 0,50 0,44 0,00 0,00 1,00 0,50 0,50 0,33
Объект оценки ? 0,00 0,67 1,00 0,33 0,00 0,00 0,00 0,00
Объект оценки ? 0,00 0,67 1,00 0,33 0,00 0,00 0,00 0,33
4. Определение весов ценообразующих факторов.
При расчете весов ценообразующих факторов использовался метод анализа иерархий.
Данный метод позволяет оценить противоречивость экспертных суждений и минимизировать
ее. Суть метода заключается в сравнении факторов между собой по принципу более важный/менее
важный и их оцифровке. При сравнении элемента с самим собой отношение равно единице. Сила
суждения при оценке важности определяется с помощью цифровой фундаментальной шкалы
абсолютных значений (таблице ниже). (Источник: Саати Томас Л. Принятие решений при
зависимостях и обратных связях: Аналитические сети).
Табл. 11.21. Цифровая фундаментальная шкала абсолютных значений
Балл Определение Комментарий
1 Одинаковая значимость Две альтернативы одинаково предпочтительны с
точки зрения цели
3 Чуть более высокая значимость Опыт эксперта позволяет считать одну из аль-
тернатив немного предпочтительнее другой
5 Более высокая значимость
Промежуточная градация между средним и умеренно
сильным предпочтением
7 Очень высокая значимость Опыт эксперта позволяет считать одну из аль-
тернатив явно предпочтительнее другой
9 Абсолютно доминирующая значимость
Промежуточная градация между умеренно сильным и
очень сильным предпочтением
2, 4, 6, 8 Промежуточные значения
Промежуточная градация между равным и средним
предпочтением
Обратные значения
оценок
предпочтения
Если предпочтительность i-й альтернативы по сравнению c j-
й имеет одно из приведенных выше значений, то оценка
предпочтительности j-й альтернативы перед i-й будет иметь
обратное значение
Если х предпочтительнее у в пять раз, т. е.
х = 5у, тогда у = х/5
После этого составляется квадратная матрица парных сравнений W = {wij}. Размерность
матрицы n равна количеству ценообразующих факторов. При этом для элементов матрицы
выполняется соотношение wij = wji, т.е. матрица является обратно симметричной.
Веса факторов являются нормированными значениями компонентов собственного вектора v =
{vi} матрицы W. Компоненты собственного вектора матрицы вычисляются как среднее
геометрическое значение соответствующих строк матрицы:
Тогда gi — вес фактора — определяется по формуле:
Определение весов факторов основано на экспертном мнении, расчет отношения согласованности
приведено ниже.
Табл. 4. Определение весов ценообразующих факторов
№ n/n Ценообразующий фактор 1 2 3 4 5 6 7 8
Среднее значение
интенсивности влияния
Вес фактора
1 Проходимость 1,00 2,00 2,00 2,00 1,00 2,00 1,00 1,00 1,41 15,91%
2 Удаленность от метро, км 0,50 1,00 2,00 3,00 4,00 4,00 3,00 3,00 2,14 24,01%
3 Район города 0,50 0,50 1,00 2,00 3,00 3,00 2,00 2,00 1,44 16,14%
4 Состояние помещения 0,50 0,33 0,50 1,00 2,00 3,00 2,00 4,00 1,19 13,37%
5 Наличие выделенной парковки 1,00 0,25 0,33 0,50 1,00 0,20 1,00 0,20 0,45 5,06%
n
n
j
i wij v
1
n
i
i
i
i
w
w
g
1
96
6 Вход 0,50 0,25 0,33 0,33 5,00 1,00 2,00 1,00 0,78 8,79%
7 Этаж/Этажей 1,00 0,33 0,50 0,50 1,00 0,50 1,00 2,00 0,73 8,24%
8 Площадь, кв. м 1,00 0,33 0,50 0,25 5,00 1,00 0,50 1,00 0,75 8,48%
Итого: 8,89 100,0%
5. Взвешивание относительных показателей качества.
Далее проводим «взвешивание» относительных показателей качества, т.е. фактически
относительный показатель качества умножается на соответствующий вес ценообразующего
фактора. Значение всех относительных показателей, после взвешивания лежит в диапазоне
от 0 до 1, что позволяет соизмерять между собой свойства, имеющие разные натуральные
измерители. Результаты «взвешивания» представлены в нижеследующей таблице.
Табл. 5.23. Взвешенные относительные показатели качества
№ Адрес
Цена
продажи,
руб./кв.
м
Проходимость Удаленность
от метро, км
Район
города
Состояние
помещения
Наличие
выделенной
парковки
Вход Этаж/Этажей Площадь,
кв. м
1
г. Санкт-
Петербург, ул.
13-я
Красноармейская,
д. 22
52 275 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,044 0,041 0,057
2
г. Санкт-
Петербург,
Казанская ул., д.
40
144 500 0,080 0,160 0,161 0,045 0,025 0,000 0,000 0,057
3
г. Санкт-
Петербург,ул.
Куйбышева, д. 8
110 500 0,080 0,160 0,000 0,045 0,025 0,044 0,000 0,057
4
г. Санкт-
Петербург, ул.
Большая
Конюшенная , д.
15
242 325 0,159 0,133 0,161 0,045 0,000 0,044 0,041 0,057
5
г. Санкт-
Петербург, ул.
Розенштейна, д.
34
76 605 0,000 0,027 0,000 0,089 0,051 0,044 0,000 0,057
6
г. Санкт-
Петербург, ул.
Рылеева, д. 3
105 169 0,080 0,107 0,161 0,000 0,051 0,088 0,082 0,000
7
г. Санкт-
Петербург, ул.
Итальянская, д.
29
234 252 0,159 0,133 0,161 0,045 0,000 0,044 0,041 0,057
8
г. Санкт-
Петербург, ул.
Инженерная д. 7
178 532 0,080 0,133 0,161 0,045 0,000 0,044 0,041 0,057
9
г. Санкт-
Петербург, ул.
Бакунина, д. 29
116 287 0,080 0,027 0,161 0,045 0,051 0,044 0,041 0,028
10
г. Санкт-
Петербург,
Невский пр., д. 6
249 848 0,159 0,240 0,161 0,134 0,000 0,044 0,041 0,028
11
г. Санкт-
Петербург, ул.
Большая
Морская, д. 50
85 815 0,080 0,107 0,000 0,000 0,051 0,044 0,041 0,028
Объект оценки ? 0,000 0,160 0,161 0,045 0,000 0,000 0,000 0,000
Объект оценки ? 0,000 0,160 0,161 0,045 0,000 0,000 0,000 0,028
6. Определение интегральных показателей качества.
Путем «свертки» (суммирование взвешенных относительных показателей качества) формируется
интегральный показатель качества объекта по формуле:
Полученные результаты представлены в Табл.
Табл. 11.24. Интегральные показатели качества
№ Адрес Цена продажи, руб./кв. м Интегральный показатель
качества
1 г. Санкт-Петербург, ул. 13-я Красноармейская, д. 22 52 275 0,142
2 г. Санкт-Петербург, Казанская ул., д. 40 144 500 0,527
3 г. Санкт-Петербург,ул. Куйбышева, д. 8 110 500 0,410
4 г. Санкт-Петербург, ул. Большая Конюшенная , д. 15 242 325 0,640
5 г. Санкт-Петербург, ул. Розенштейна, д. 34 76 605 0,267
6 г. Санкт-Петербург, ул. Рылеева, д. 3 105 169 0,569
7 г. Санкт-Петербург, ул. Итальянская, д. 29 234 252 0,640
8 г. Санкт-Петербург, ул. Инженерная д. 7 178 532 0,561
9 г. Санкт-Петербург, ул. Бакунина, д. 29 116 287 0,476
10 г. Санкт-Петербург, Невский пр., д. 6 249 848 0,808
11 г. Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 50 85 815 0,350
Объект оценки 103 495 0,366
Объект оценки 112 987 0,394
7. Определение модели, описывающей зависимость между ценой предложения и K j
gi
*qij
97
интегральным показателем качества.
На основании данных, приведенных в Табл. с помощью программного продукта
Microsoft Excel были построен график зависимости цены от интегрального показателя
качества. Графические результаты регрессионного анализа по двум переменным
зависимости величины цены Объекта-аналога от интегрального показателя качества
представлены ниже.
Рис. 11.2. Зависимость цены от интегрального показателя качества
С помощью парной линейной модели находится стоимостной показатель для Объекта оценки (в
данном случае – удельный показатель стоимости помещения):
В результате проведенных расчетов удельная стоимость кв. м помещений, полученная
сравнительным подходом, определена при помощи линейной модели со значением коэффициента
детерминации R2
=0,80.
Для того чтобы проверить, насколько надежен полученный коэффициент детерминации, применяют
тест по критерию Фишера1
. Для этого фактическое значение критерия Фишера – Fфакт –
сравнивают с его же предельно допустимым значением – Fкр. Если Fфакт > Fкр, то модель
считается значимой.
Фактическое значение Fфакт определяется по формуле2
:
Предельно допустимое значение критерия Фишера получаем с помощью функции Excel
FРАСПОБР, приняв допустимой 5%-ную вероятность ошибки.
Ниже представлены результаты расчетов статистических показателей модели.
Табл. 11.256. Параметры модели
Критерий Фишера (линейная зависимость) 16,31
Критерий Фишера (табличное значение) для вероятности 95% 5,12
Так как представленная линейная модель прошла проверку на значимость, следовательно, мы
можем применить линейное уравнение для расчета стоимости помещений.
Табл. 11.26. Определение стоимости
Объект Площадь, кв. м Рыночная стоимость,
руб./кв. м
Рыночная стоимость, руб.
Офисное помещение 512 103 495 52 989 440
Офисное помещение 309 112 987 34 912 966
1 Грибовский С.В. «Оценка стоимости недвижимости»: учебное пособие. М.: Маросейка, 2009., с. 110–115
2Кремер Н.Ш., Путко Б.А. «Эконометрика». Учебник для ВУЗов. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2003, стр. 73
y = 335908x — 19478
R² = 0,8041
-30 000
10 000
50 000
90 000
130 000
170 000
210 000
250 000
290 000
330 000
370 000
410 000
450 000
0,000 0,100 0,200 0,300 0,400 0,500 0,600 0,700 0,800 0,900
Рубли
Интегральный показатель
Зависимость цены от интегрального показателя качества:
линейная модель
( ; ; ;1) Yобъекта_оценки
ТЕНДЕНЦИЯ Yj Kj Kобъекта_оценки
e
R
факт Q
Q n
F
( 2)
98
Табл. 11.26. Определение стоимости
№ п/п Объект Площадь, кв.м.
Стоимость,
определенная в
рамках
сравнительного
подхода, руб
1
нежилое помещение, кадастровый номер
78:31:0001521:3316, расположенное по адресу: г.Санкт-
Петербург, Лиговский проспект, дом 50, литера З,
помещение 5-Н,6-Н,7-Н,8-Н,9-Н,10-Н,14-Н,15-Н,16-Н,17-
Н,Л3
758,6
( в т.ч. офис. – 309 кв.м.,
торг – 441 кв.м.)
101 205 000
2
нежилое помещение, кадастровый номер
78:31:0001521:3304, расположенное по адресу: г.Санкт-
Петербург, Лиговский проспект д.50 лит.З
пом.1Н,2Н,3Н,4Н,11Н,12Н,13Н,Л1,Л2
968,1
(в т.ч. оф – 512 кв.м.,
торг.-439 кв.м.)
122 462 000
ИТОГО: 223 667 000
Таким образом, стоимость объектов оценки, определенная в рамках сравнительного
подхода (с учетом НДС) по состоянию составляет 223 667 000 рублей (двести двадцать три
миллиона шестьсот шестьдесят семь тысяч) рублей.
99
12. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из
того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех
будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами,
предприниматель (инвестор) приобретает приносящую доход недвижимость исходя из ожидаемой
доходности ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от доходности
возможной последующей ее перепродажи.
В основе доходного подхода дохода лежат следующие принципы: ожидания; спроса и
предложения; замещения.
В доходном подходе принцип ожидания является основным, так как рыночная стоимость
определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие
выгоды. Именно на оценке ожидаемых выгод сосредоточены все процедуры данного подхода.
Принцип спроса и предложения играет существенную роль при прогнозировании будущих
выгод и норм прибыли. Являясь рыночно определяемыми, эти показатели зависят от соотношения
спроса и предложения на рынке недвижимости.
Принцип замещения говорит о том, что цена, арендная плата, норма прибыли для
собственности определяется аналогичными показателями замещающего имущества на рынке
недвижимости. Принцип замещения позволяет принимать рыночно обоснованные величины затрат,
арендной платы, ставки дисконтирования и коэффициента капитализации. Кроме того, с помощью
принципа замещения проверяется обоснованность данных, используемых при прогнозировании.
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из
того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех
будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор
приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в
будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей
продажи.
Доходный подход или имеет две разновидности:
метод прямой капитализации (ПК-метод)
метод капитализации по норме отдачи на капитал (КНО-метод)
Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, имеет две модификации:
метод анализа дисконтированных денежных потоков (АДДП-метод)
метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод)
Оценка недвижимости ПК-методом выполняется с использованием следующей формулы:
R
NOI V
1
. (1)
где NOI1 — наиболее типичный чистый операционный доход объекта оценки первого года; R —
коэффициент (норма) капитализации.
ПК-метод используется в том случае, если оцениваемый объект на дату оценки является:
действующим,
его использование соответствует наилучшему и наиболее эффективному его
использованию.
В выражении (1) расчет чистого операционного дохода осуществляется на основе анализа
чистых операционных доходов, сопоставимых с оцениваемым объектом оценки с использованием
метода сравнительного анализа их арендных ставок. А коэффициент капитализации рассчитывается
методом рыночной выжимки (экстракции) на основе анализа отношений чистого операционного
дохода и стоимости объектов, сопоставимых с оцениваемым, по своим характеристикам.
Несомненным достоинством ПК-метода является то, что, при всей своей математической
простоте, он на основе прямых рыночных данных (NOI1 и R) учитывает косвенным образом все
требования инвесторов к объекту инвестиций: уровень дохода (NOI) и желаемую отдачу(R). При
наличии требуемой информации ПК-метод является наиболее надежным из доходных методов.
Оценка недвижимости КРМ-методом выполняется с использованием следующей формулы:
R
NOI V
1
(2)
С формальной точки зрения выражение (2) совпадает с формулой (1). Но отличаются они
методом расчета коэффициента капитализации.
100
В КРМ-методе коэффициент капитализации определяется с помощью алгебраической
формулы:
с
p
K
Y SFF к i
R
( , )
(3)
где Y-норма отдачи на капитал. iр-ставка процента фонда возмещения. SFF(k,ip) –
фактор фонда возмещения, Кс, — коэффициент коррекции коэффициента капитализации на
изменение потока доходов во времени, k — срок экономической жизни объекта.
Оценка недвижимости АДДП — методом выполняется с использованием следующей формулы:
k
q
k
p
q
q
Y
V
Y
NOI
V
1 (1 ) (1 )
(4)
где Y — норма дисконтирования, Vp- стоимость реверсии.
Этот метод является наиболее универсальным и может быть использован для оценки
свободных земельных участков, «недостроя», объектов реконструкции, т.е. объектов оценки,
прогноз доходов которых предполагает любую динамику их изменения.
Для объектов, реконструируемых под жилую функцию, характерна продажа объекта через
долевое участие в реконструкции. В этом случае мы вправе рассматривать средства дольщиков как
источник формирования чистого операционного дохода. Поскольку право собственности на
квартиры, как правило, оформляется на дольщиков, стоимость реверсии при оценке таких объектов
принимается равной нулю. Тогда формула (5) примет вид:
k
q
q
q
Y
NOI
V
1 (1 )
(5)
Преимущества и недостатки подхода:
Недостатки:
-Имеет большое количество допущений;
-Предполагает подробный анализ экономики объекта;
-Не работает в условиях пассивного рынка;
-Мало применим для оценки права аренды;
— Не применяется в оценки объектов назначения (объекты социального и социально-культурного
назначения, объекты общехозяйственной и энергетической инфраструктуры).
Преимущества:
-Учитывает сложившуюся конъюнктуру рынка и период экспозиции;
-Учитывает динамику рынка;
-Дает возможность учета всех рисков, связанных с реализацией проекта;
-Учитывает продолжительность всех стадий инвестиционного проекта;
-Пригоден для оценки различных видов стоимости;
-Эффективен при оценке развивающихся объектов и учитывает параметры будущих улучшений.
В рамках настоящей работы принято решение использовать доходный подход для
определения стоимости объекта, в качестве метода доходного подхода принято решение
использовать DCF-анализа.
Определение потенциального валового дохода.
Потенциальный валовый доход (ПВД) – общий потенциальный доход, отнесенный к объекту
недвижимости как полностью заполненному, перед вычетом операционных издержек.
Арендопригодная площадь
Потенциальный валовый доход рассчитывается как произведение арендопригодной площади
объекта и рыночной арендной ставки за 1 кв.м.
В данном случае рассматриваемые объекты являются офисным помещением и помещениями
торгового назначения.
Определение арендной ставки
Диапазон арендный ставок приведен в разделе 10 настоящего отчета. Подробные расчеты
приведены в Приложении №1 настоящего отчета.
101
Потери дохода от недозагрузки и неплатежей
Данные потери имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплат.
В соответствии с выводами раздела 10настоящего отчета потери от незаполняемости приняты на
уровне 10% для офисного помещения и 3-8% — для торговых помещений.
Сценарий изменения арендных ставок
Принимая во внимание тенденции, сложившиеся на рынке коммерческой недвижимости,
Оценщик счел целесообразным учесть в расчетах динамику изменения арендных ставок, в
соответствии с выводами, сделанными в разделе 10.
Операционные расходы — это периодические расходы для обеспечения нормального
функционирования объекта и воспроизводства эффективного валового дохода. Операционные
расходы могут быть разделены на постоянные, переменные и расходы на замещение.
К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени заполняемости
объекта и арендной платы за него. Налог на имущество — 2,2% от рыночной стоимости здания.
Земельный налог рассчитан по площади застройки зданий.
К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования
собственности и уровнем предоставляемых услуг. Можно выделить расходы, которые являются
общими для всех объектов. Это расходы:
Управление и менеджмент
Реклама, маркетинг
Резерв на замещение
Прочие
Расходы на рекламу, резерв на замещение, прочие определены в % от действительного
валового дохода в соответствии с фактическим уровнем расходов собственника. Коммунальные
платежи в расходах не учитывались, в связи с тем, что сложившаяся практика сдачи коммерческих
объектов предполагает участие арендатора в данных платежах.
Практика эксплуатации аналогичных объектов показывает, что коэффициент операционных
расходов (в т.ч. затраты на управление, расходы на рекламу и маркетинг, затраты на эксплуатацию
и ремонт) не превысит 30% от действительного дохода, но может несколько превышать данный
показатель в период запуска арендного объекта, что связано с возможной недозагрузкой объекта.
Реверсия
Прогнозный период, по истечении которого предусматривается продажа (реверсия) Объекта,
определен на уровне 5 лет как наиболее типичном для рынка коммерческой недвижимости в
условиях сложившейся экономической конъюнктуры.
При определении стоимости продажи объекта в выборе схемы возврата вложенного
капитала Оценщики руководствовались моделью Хоскольда (учитывает уровень инфляции).
Анализ необходимых инвестиций
В соответствии с проведенным анализом наилучшего и наиболее эффективного
использования Оценщики установили, что проведение ремонта не требуется.
Ставка дисконтирования
Для определения нормы дисконтирования можно применять следующие основные методы:
метод сравнения альтернативных инвестиций;
метод выделения;
экспертный метод;
кумулятивный метод.
Метод сравнения альтернативных инвестиций
В основе данного метода лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны
иметь аналогичные нормы дисконтирования. Соответственно, для определения нормы
дисконтирования конкретного проекта, необходимо найти на финансовом рынке проект с
аналогичной степенью риска. При этом норма дисконтирования такого проекта называется
альтернативной стоимостью капитала, так как именно такую величину прибыли теряет инвестор, не
вкладывая средства в альтернативный по риску проект на финансовом рынке.
В процессе данного метода сравниваются инвестиции в недвижимость с альтернативными
инвестициями на рынке (нормами процента по коммерческим кредитам и нормами прибыли по
облигациям) и делаются корректировки на различия.
Нестабильность экономики в России, ее зависимость от курса доллара/евро и биржевых цен на
нефть, несовершенство рынка недвижимости не позволят достоверно определить корректировки на
различия в инвестициях в недвижимость и в альтернативные инвестиции, в связи с чем, метод
альтернативных инвестиций для определения ставки дисконтирования в настоящей оценке не
применялся.
102
Метод выделения
Метод выделения заключается в том, что норма дисконтирования, как норма сложного
процента, применяемая для дисконтирования будущих выгод, рассчитывается на основании данных
о ранее совершенных сделках на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в
реконструкции предположений покупателя о величине будущих доходов и последующем
сопоставлении будущих денежных потоков с начальной инвестицией (ценой покупки).
Ограниченность и не достаточный объем исходной информации (реальные цены сделок,
условия сделок, величина реального чистого операционного дохода и пр.) не позволят достоверно
определить величину ставки дисконтирования.
Экспертный метод
Ставка дисконтирования может быть установлена путем опроса экспертов. Профессиональный
опыт и знания, работающих на рынке недвижимости практикующих оценщиков, управляющих
недвижимостью, девелоперов, позволяют с некоторой долей вероятности установить ее размер.
Однако неполное представление экспертов об Объекте оценки, а также их субъективность в оценках
и суждениях, ставят под сомнение корректность данного метода при определении ставки
дисконтирования.
Кумулятивный метод
Теоретически метод построения (кумулятивный метод) основывается на предпосылке о том,
что норма дисконтирования является только функцией риска и может быть определена как сумма
всех рисков, которые присущи каждому конкретному проекту. В общем случае метод построения
формализуется в следующем виде:
ставка дисконтирования = безрисковая ставка + премия за риск
Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне
риска. Обычно, под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде
прибыли можно получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые активы.
При реализации проекта строительства объекта коммерческой недвижимости с момента
инициирования проекта и до момента продажи возникает большое количество рисков различных
видов. К факторам риска вложения средств в развитие недвижимости относятся:
экономические и политические факторы;
социальные и региональные факторы;
предпринимательский фактор;
фактор условий строительства.
Основными видами рисков, которые наиболее актуальны для инвестиций в развитие
недвижимости являются:
риск инвестиций в развитие недвижимости;
риск низкой ликвидности;
риск проектного управления (риски управляющей компании).
Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем
больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли.
Следует заметить, что метод построения достаточно наглядно демонстрирует структуру нормы
дисконтирования.
Безрисковая ставка
Безрисковое вложение средств подразумевает то, что инвестор независимо ни от чего получит
на вложенный капитал именно тот доход, на который он рассчитывал в момент инвестирования
средств. К таким вложениям относятся инвестиции в государственные долговые обязательства.
Говоря о безрисковости вложений, имеется в виду лишь относительное отсутствие риска. В рамках
одной страны трудно найти какой-либо иной инвестиционный объект, дающий больше гарантий
получения фиксированного дохода, по сравнению с правительственными облигациями. Тем не
менее, вероятность того, что правительство России просрочит выплату дохода по своим ценным
бумагам или вообще откажется от своих обязательств, значительно выше, чем в других европейских
странах и США. Таким образом, безрисковое вложение приносит, как правило, какой-то
минимальный уровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и риска,
связанного с вложением в эту страну. В развитых странах в качестве безрисковой ставки дохода,
как правило, используется норма доходности по долгосрочным правительственным облигациям со
сроком погашения через 10-20 лет. В США в качестве такого инструмента выступают боны
федерального казначейства (US Treasury bonds). Таким образом, для оценки безрисковой ставки
можно основываться на безрисковой ставке для западных компаний, но в этом случае обязательно
прибавление странового риска с целью учета реальных условий инвестирования, существующих в
103
России. Для инвестора она представляет собой альтернативную ставку дохода, которая
характеризуется практическим отсутствием риска и высокой степенью ликвидности.
Кроме того, на сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные
инструменты, относимые к условно безрисковым – ставки по депозитам Сбербанка РФ и прочих
российских банков высшей категории надежности, доходность по государственным облигациям,
выраженным в национальной валюте РФ (ОФЗ), доходность по государственным облигациям,
выраженным в иностранной валюте (ОВВЗ и еврооблигации).
При выборе безрисковой ставки доходности принимались во внимание следующие аргументы:
при прочих равных условиях, чем более длительный срок погашения имеет ценная бумага,
тем ниже волатильность ее доходности;
для обеспечения постоянной величины ставки дисконтирования на протяжении всего
горизонта прогноза преимущество имеет выбор той ценной бумаги, срок погашения которой
совпадает или дольше горизонта прогноза;
ценная бумага должна быть номинирована в рублях.
Наиболее подходящей государственной ценной бумагой являются облигации федерального
займа с амортизацией долга со сроком обращения, сравнимым со сроком экономической жизни
объекта оценки.
В качестве безрисковой ставки в данной работе использовалась ставка по депозиту
Сбербанка, которая на дату оценки составляет 6,35 % (источник информации:
http://www.sberbank.ru/).
Таким образом, величина безрисковой ставки доходности, как базового элемента для расчета
ставки дисконтирования кумулятивным построением, принимается равной 6,35%
Расчет премий за риск
Факторами риска для проекта инвестирования в строительство объекта недвижимости
являются:
Риск инвестирования в развитие недвижимости;
Риск низкой ликвидности;
Риск проектного управления (риски Девелопера);
Прочие риски (как риск изменения законодательства).
Диапазон рисков от 0 до 5% принят согласно труду Business Valuation Review, 1999, «The
Adjusted Capital Asset Pricing Model for Developing Capitalization Rates: An Extension of Previous
Build-Up Methodologies Based Upon the Capital Asset Pricing Model»):
При минимальном уровне риска величина премии за риск принимается на уровне 0 %. При
максимальном риске – 5%.
Риск инвестирования в развитие недвижимости
При анализе проектов, связанных с недвижимостью, к безрисковой ставке необходимо
добавить поправку на риск инвестиций в недвижимость, которая определяется данным типом
недвижимости.
Оценщик, в отношении рассматриваемых объектов принял риск инвестирования – 2 %.
Риск проектного управления (риски Девелопера)
Риск проектного управления связан, в первую очередь, с необходимостью юридической
экспертизы покупаемого земельного участка, с необходимостью согласования технических условий
при подключении коммуникаций, а также с необходимостью анализа рынка недвижимости. Для
рассматриваемых объектов, расположенных в Санкт-Петербурге, величина риска принимается 1%.
Риск низкой ликвидности
Премии за риск низкой ликвидности в составе нормы отдачи проекта для недвижимости в
целом составляет около 1%-3%. Риск неликвидности связан со спецификой инвестирования средств
в недвижимость. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращен в
денежные средства. Рынок недвижимости по определению является низколиквидным. Для
рассматриваемых объектов, расположенных в Санкт-Петербурге, данный уровень рисков
принимается на уровне 1,5% для офисных помещений и 1 % для торговых помещений. Результаты
расчета приведены в таблице ниже.
Прочие риски (изменения законодательства) в рамках настоящего расчета приняты на
уровне 2 %.
Таблица 12.1. Ставка дисконтирования для определения величины прибыли предпринимателя
Наименование рисков Величина, %
для офисного помещения
Величина, %
для подсобных помещений
Безрисковая ставка 6,35% 6,35%
Риск инвестирования в развитие недвижимости 2,00% 2,00%
Риск низкой ликвидности 1,50% 1,00%
Риски управления 1,00% 1,00%
104
Наименование рисков Величина, %
для офисного помещения
Величина, %
для подсобных помещений
Прочие риски (изменения законодательства) 2,00% 2,00%
Итого ставка дисконтирования (округленно) 12,85% 12,35%
Суммируя величину безрисковой ставки со всеми указанными выше премиями за риск,
получаем ставку дисконтирования на период строительства рассматриваемых объектов, равную
12,85% для офисных помещений и 12,35% для торговых.
Расчет стоимости объектов методом анализа дисконтированных денежных потоков
На основании приведенных выше данных проведено построение дисконтированного
денежного потока, отражающего финансово-хозяйственную деятельность хозяйствующего субъекта
на базе оцениваемых объектов недвижимости. Подробные таблицы по каждому объекту приведены
в Приложении 1 к настоящему отчету.
Результаты определения стоимости доходным подходом приведены в Таблице 12.2.
Таблица 12.2
№ п/п Наименование объекта Площадь, кв.м. Сдп, руб
1
нежилое помещение, кадастровый номер 78:31:0001521:3316,
расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, Лиговский
проспект, дом 50, литера З, помещение 5-Н,6-Н,7-Н,8-Н,9-
Н,10-Н,14-Н,15-Н,16-Н,17-Н,Л3
758,6 70 632 000
2
нежилое помещение, кадастровый номер 78:31:0001521:3304,
расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, Лиговский
проспект д.50 лит.З пом.1Н,2Н,3Н,4Н,11Н,12Н,13Н,Л1,Л2
968,1 82 272 000
ИТОГО: 152 904 000
Таким образом, стоимость объектов оценки, определенная в рамках доходного подхода (с
учетом НДС) по состоянию составляет 152 904 000 рублей (сто пятьдесят два миллиона
девятьсот четыре тысячи) рублей.
105
13. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТОВ
Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода
оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения
стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки, должны учитываться вид
стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве
результатов, полученных в рамках примененных подходов.
Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при
осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация
должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания
оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
Основываясь на трех разных подходах к оценке (затратном, сравнительном и доходном),
получены результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости объекта
оценки как с учетом количественного, так и качественного их значения.
Сравнительный подход дает объективные результаты для спецтехники, которая имеет
развитый сегмент рынка в регионе. Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом
учитывает изменение в данном сегменте рынка, однако приводит к неточным результатам при
недостоверной информации или при недостаточно развитом рынке. В данном случае при
использовании сравнительного подхода использовались объекты-аналоги, схожие с объектами
оценки по техническим характеристикам и состоянию. Поэтому, считаем, что сравнительный
показывает объективный результат в рамках настоящего отчета.
В затратном подходе расчет стоимости проводился на основании данных поставщиков
данного оборудования и нормативным срокам эксплуатации на аналогичную технику.
Оценщик считает целесообразным согласовать результаты сравнительного и затратного
подходов методом взвешивания.
Весовые коэффициенты применяемых подходов определим методом анализа иерархий.
Метод анализа иерархий
Для решения проблемы придания удельных весов используемым оценочным подходам при
согласовании результатов оценки, полученных несколькими подходами, можно применять
структурированный подход в виде иерархии или сети. Метод анализа иерархий (МАИ),
предложенный Т. Саати, позволяет с помощью простых правил проводить анализ и решать
многокритериальные задачи с наличием иерархических структур. МАИ основан на декомпозиции
проблемы и последовательной обработке суждений эксперта с использованием парного
сравнения. Парные сравнения позволяют последовательно выявить важность критериев и
подкритериев. Применение МАИ происходит в четыре этапа.
Первый этап. Структурирование проблемы в иерархическом виде.
Должна быть выявлена цель оценки, которую необходимо достичь, и задачи, решение которых
способствует этому. Цель в оценочной деятельности формулируется заказчиком в «Задании на
оценку», она может быть только одна. Задачи имеют различные степени значимости.
Исчерпывающее решение всех поставленных задач маловероятно, если они не расположены по
одной на каждом уровне иерархии. Компоновка решений задач оптимальным образом, приводит к
достижению цели с приемлемым уровнем точности.
В оценочной деятельности применяются три подхода, к которым применяется несколько
критериев. В качестве критериев могут выступать:
— наличие в подходах возможности отражения действительных намерений
потенциального инвестора и продавца;
— количество и полнота (в совокупности — качество) данных, которые используются
в исследовании объекта оценки;
— наличие в подходах характеристик, зависящих от конъюнктурных колебаний;
— использование в подходах параметров, характеризующих специфические особенности
объекта оценки, изменяющих его стоимость;
— другие критерии.
Второй этап. Построение расчетной модели значимости критериев.
Ситуация моделируется с использованием двухмерной обратно симметричной матрицы п/п,
где п — количество выявленных критериев. В ячейке на пересечении столбца и строки
выставляется соотношение значимости между парой критериев. Матрица помогает ответить на
вопрос,: какой из сравниваемых критериев наиболее важен, если один важнее другого, то
насколько? Одинаковые по значимости критерии имеют значение 1. Абсолютное преимущество
106
выражается максимальным значением 9. Таким образом, в промежутке между этими значениями
находятся значения, позволяющие более точно выражать критерии значимости отношений.
Данные отношения можно свести в таблице 15.2.
Шкала значений в отношениях при использовании метода анализа иерархий
Таблица 13.1
Степень
значимости
Определение Объяснение
1
Одинаковые по
значимости
Ни один из критериев не имеет преимуществ перед другим критерием
3
Незначительное
преимущество
Имеются недостаточно веские соображения по выражению одного из
предпочтений
5
Существенное
преимущество
Логически доказуема предпочтительность суждений по поводу одного из
критериев перед другим
7
Очевидное
преимущество
Один критерий более убедителен по отношению к другому
9
Абсолютное
преимущество
Один из критериев безоговорочно предпочтителен перед другим
2,4,6,8 Промежуточные
значения
Доводы одинаково подходят к соседним степеням значимости
Обратные
величины
Обратные величины степеней значимости, если другому критерию присвоено значение 1…9
Необходимо сравнить уровню предпочтительности двух объектов по каждому критерию,
расположенному на вышестоящем уровне, используя значения 1/9..1..9 из приведенной таблицы. В
расчете значений значимости критерия необходимо перемножить баллы по критериям и возвести в
степень 1/q, где q — количество критериев, участвующих в расчете.
Третий этап. Распределение критериев по подходам.
Каждый критерий подлежит использованию в матрице m/m, где m — количество
использованных в процессе оценки подходов. Сравниваются альтернативы, полученные отдельно
по каждому критерию выбранного уровня. Количество матриц должно соответствовать
количеству критериев п.
Четвертый этап. Выявление удельных весов для каждого подхода.
Необходимо построить матрицу размерностью «количество использованных подходов х
количество примененных критериев». В ячейках указывается удельный вес, полученный
на втором этапе по каждому критерию для каждой пары подходов. Расчетное значение
итоговых весов производится суммированием произведений веса критерия и веса подхода.
Необходимо определить удельные веса оценочных подходов для оценки объекта оценки.
Оценщиком принято решение о применении четырех критериев сравнения характеристик,
присущих объекту оценки. Критериям присвоены условные обозначения в соответствии в
таблице 13.2
Таблица 13.2
Формулировка критерия Обозначение
Наличие в подходах возможности отражения действительных намерений потенциального
инвестора и продавца
А
Количество и полнота (в совокупности — качество) данных, которые используются в
исследовании объекта оценки
В
Наличие в подходах характеристик, зависящих от конъюнктурных колебаний С
Использование в подходах параметров, характеризующих специфические особенности
объекта оценки, изменяющих его стоимость
D
Для выявления степени превосходства по каждому критерию производится парное сопоставление
важности критериев в таблице 13.3.
Таблица 13.3
Критерий Над критерием Насколько важнее Присвоен балл
А В Существенное преимущество 5
А С Очевидное преимущество 7
А D Незначительное преимущество 3
В С Существенное преимущество 5
107
Критерий Над критерием Насколько важнее Присвоен балл
В D Незначительное преимущество 3
С D Незначительное преимущество 3
Этих данных достаточно для построения матрицы 4×4. В расчете необходимо перемножить баллы
по критериям и возвести в степень %. Расчет представлен в таблицах ниже:
Таблица 13.4
Критерии А В С D Расчет Вес критерия
А 1 5 7 3 3,20 0,58
В 1/5 1 5 3 1,32 0,24
С 1/7 1/5 1 3 0,54 0,10
D 1/3 1/3 1/3 1 0,44 0,08
Сумма 5,50 1
Сравнение оценочных подходов по критерию А:
Таблица 13.5
Подход Сравнительный Доходный Затратный Расчет Вес подхода по
критерию
Доходный 1 — 1/3 0,58 0,25
Затратный — — — — —
Сравнительный 3 — 1 1,73 0,75
Итого: 2,31 1,00
Сравнение оценочных подходов по критерию B:
Таблица 13.5
Подход Сравнительный Доходный Затратный Расчет Вес подхода по
критерию
Доходный 1 — 3 1,73 0,75
Затратный — — — — —
Сравнительный 1/3 — 1 0,58 0,25
Итого: 2,31 1
Сравнение оценочных подходов по критерию C:
Таблица 13.6
Подход Сравнительный Доходный Затратный Расчет Вес подхода по
критерию
Доходный 1 — 3 1,73 0,75
Затратный — — — —
Сравнительный 1/3 — 1 0,58 0,25
Итого: 2,31 1
Сравнение оценочных подходов по критерию D:
Таблица 13.7
Подход Сравнительный Доходный Затратный Расчет Вес подхода по
критерию
Доходный 1 3 — 1,73 0,75
Затратный — — — — —
Сравнительный 1/3 1 — 0,58 0,25
Итого: 2,31 1
После получения удельного веса критериев для каждого подхода рассчитываются итоговые
удельные веса подходов в таблице 13.8
Таблица 13.8
Подход/ Критерий А В С D
Расчет Итоговый вес
0,58 0,24 0,10 0,08 подхода
Доходный 0,25 0,75 0,75 0,75 0,46 0,46
Затратный — — — — — —
Сравнительный 0,75 0,25 0,25 0,25 0,54 0,54
Сумма 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1
108
Таким образом, в соответствии с расчетом, доходному подходу целесообразно присвоить
удельный вес — 0,54, сравнительному – 0,46. После согласования подходов получен окончательный
результат, представленный в Таблице 13.9
Таблица 13.9
№ п/п Объект Площадь,
кв.м.
Ссп, руб Сдп, руб
Рыночная
стоимость с
учетом НДС 18%
Рыночная
стоимость без
учета НДС 18%
1
нежилое помещение, кадастровый номер
78:31:0001521:3316, расположенное по
адресу: г.Санкт-Петербург, Лиговский
проспект, дом 50, литера З, помещение 5-
Н,6-Н,7-Н,8-Н,9-Н,10-Н,14-Н,15-Н,16-Н,17-
Н,Л3
758,6 101 205 000 70 632 000 87 142 000 73 849 152
2
нежилое помещение, кадастровый номер
78:31:0001521:3304, расположенное по
адресу: г.Санкт-Петербург, Лиговский
проспект д.50 лит.З
пом.1Н,2Н,3Н,4Н,11Н,12Н,13Н,Л1,Л2
968,1 122 462 000 82 272 000 103 975 000 88 114 407
ИТОГО: 223 667 000 152 904 000 191 117 000 161 963 559
14. СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас
данными и согласно нашим профессиональным знаниям:
изложенные в данном отчете факты достоверны, соответствуют действительности;
произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только
пределами оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются
нашими личными непредвзятыми профессиональным анализом, мнениями и выводами;
мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности,
являющимся предметом данного отчета; мы также не имеем личной заинтересованности и
предубеждения в отношении вовлеченных сторон;
наше вознаграждение ни в коей степени не связано с предварительным согласованием
заранее предопределенной стоимости, или тенденций в определении стоимости в пользу Заказчика
или его клиента, с достижением заранее оговоренного результата;
задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или
оговоренной цены;
ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывало значительного
профессионального содействия Оценщикам, подписавшим данный отчет;
— наш анализ, мнения и выводы были получены, а этот Отчет составлен в полном соответствии
с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской
Федерации” и “Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной
деятельности”, утвержденными Постановлением Правительства РФ №519 от 6.07.2001 г.;
расчетная стоимость признается действительной на дату оценки.
В результате произведенных расчетов установлено, что рыночная стоимость объектов
оценки составляет:
191 117 000
(сто девяносто один миллион сто семнадцать тысяч) рублей (в т.ч. НДС 18%) или 161 963 559
(сто шестьдесят один миллион девятьсот шестьдесят три тысячи пятьсот пятьдесят девять)
рублей (без учета НДС 18%), в том числе:
Оценщик Бровина С.В.
№ п/п Объект Площадь,
кв.м.
Рыночная
стоимость с
учетом НДС 18%
Рыночная
стоимость без
учета НДС 18%
1
нежилое помещение, кадастровый номер 78:31:0001521:3316,
расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, Лиговский
проспект, дом 50, литера З, помещение 5-Н,6-Н,7-Н,8-Н,9-
Н,10-Н,14-Н,15-Н,16-Н,17-Н,Л3
758,6 87 142 000 73 849 152
2
нежилое помещение, кадастровый номер 78:31:0001521:3304,
расположенное по адресу: г.Санкт-Петербург, Лиговский
проспект д.50 лит.З пом.1Н,2Н,3Н,4Н,11Н,12Н,13Н,Л1,Л2
968,1 103 975 000 88 114 407
ИТОГО: 191 117 000 161 963 559
110
15. ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ И НОРМАТИВНО-
ПРАВОВЫЕ АКТЫ, МЕТОДИЧЕСКАЯ И СПРАВОЧНАЯ
ЛИТЕРАТУРА, ДРУГИЕ ДАННЫЕ
Нормативная и методическая литература:
Гражданский кодекс РФ;
Земельный кодекс РФ;
Налоговый кодекс РФ;
Федеральный Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации № 135-
ФЗ;
Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной
категории в другую» № 172-ФЗ от 24.12.2004 г.;
Федеральный Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от
24.07.2002 г. № 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010 г.);
Федеральные стандарты оценки, (ФСО №№1-3), утвержденные Приказами
Минэкономразвития №№297-299 от 20.05.2015 г., № 611 – ФСО № 7 от 25.09.2014 г.;
Постановление Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. №1072 «О единых
нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов
народного хозяйства СССР;
Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах
определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера
арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли,
находящиеся в собственности Российской Федерации»;
Проект типовых технических заданий на проведение оценки рыночно
обоснованной величины арендной платы (оценки рыночной стоимости имущественного
права пользования или пользования и владения, выраженной в виде периодических
платежей) за земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации1
ГОСТ 7.12-93 «Система стандартов по информации, библиотечному и
издательскому делу. Библиографическая запись. Сокращение слов на русском языке.
Общие требования и правила».
Техническая, справочная и специальная литература
Валдайцев С.В. Оценка бизнеса. Учебник. М.: «Проспект», 2003 г.;
Валдайцев С.В. Оценка бизнеса. Управление стоимостью предприятия. Учебное
пособие:– М.: ООО «Издательство ЮНИТИ-ДАНА», 2000;
Завлин П.Н., Васильев А.В. Оценка эффективности инноваций. «Бизнес-пресса»,
СПб: 1998;
Гмуран В.Е. Теория вероятности и математическая статистика. М.: «Высшая
школа», 1997;
Голубев Б.И. Определение объемов строительных работ. Справочник. М.:
Стройиздат, 1991;
Грибовский С.В. Методы капитализации доходов — С.Пб, 1997 г.;
Грибовский С.В. «Оценка стоимости недвижимости»: учебное пособие. – М.:
Маросейка, 2009 г.;
Даморан А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых
активов;
Евстафьева Е.М. Бухгалтерский учет и оценка земли. Учебно-практическое
пособие. М.: «Книга сервис», 2003;
1
http://smao.ru/ru/news/article_177.html
111
Елисеева И.И., Юзбашев М.М. Общая теория статистики. М.: «Финансы и
статистики», 1998;
Клейнер Г.Б., Смоляк С.А. Эконометрические зависимости. Принципы и методы
построения. М.: «Наука», 2001;
Кремер Н.Ш., Путко Б.А. «Эконометрика». Учебник для ВУЗов. М.: ЮНИТИ-
ДАНА. 2003;
Кузнецов Д.Д. Экономика недвижимости. Примеры и задачи. СПб.: Издательство
СПбГТУ, 2001;
Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб: Издательство
«МКС», 2007;
Саати Т., Кернс К. Аналитическое планирование. Организация систем. М.: «Радио
и связь», 1992;
Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. М.: «Радио и связь», 1993;
Строительное производство: энциклопедия. М.: Стройиздат, 1995;
Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб, 1998;
Синявский И.А., Манешина Н.И. Типология зданий и сооружений. М.:
«Академия», 2004;
Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.,
1995.;
Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. М., 1994
112
16. ИСТОЧНИКИ ПОЛУЧЕНИЯ ДАННЫХ,
ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ
Интернет-каталоги:
https://yandex.ru/maps
http://www.rgis.spb.ru/
www.kgainfo.spb.ru
https://archi.place/wp-content/uploads/2015/02/SP-42.13330.2011-Gradostroitelstvo-Planirovka-izastrojka-gorodskih-i-selskih-poselenij.pdf
http://www.cedipt.spb.ru
www.emls.ru
www.avito.ru
www.bn.ru
http://www.property-fund.ru/page/analiz-torgov
113
17. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ
ЗАКАЗЧИКОМ
— Копия Свидетельства о государственной регистрации права 78-АД №265654 от 16.07.2009
г.;
— Копия Кадастрового паспорта помещения от 19.10.2015 г. №78/201/15-269568;
— Копия Свидетельства о государственной регистрации права 78-АД №265653 от 16.07.2009
г.;
— Копия Кадастрового паспорта помещения от 30.10.2015г. №78/201/15-281867.
114
18. ПРИЛОЖЕНИЕ №1. МАТЕРИАЛЫ К РАСЧЕТАМ.
1.1.Расчет ставки арендной платы
Расчет ставки арендной платы выполнен методом построения однофакторной регрессии
зависимости цены предложения от интегрального показателя качества.
Краткая характеристика метода построения однофакторной регрессии:
зависимость цены предложения от интегрального показателя качества
После проведения последовательных корректировок для целей применения методов
регрессионного анализа должны быть подвергнуты оцифровке независимые ценообразующие
факторы Объектов-аналогов относительно Объекта оценки. Количество градаций и диапазоны
изменения значений оцифровываемых признаков определяются исходя из разброса значений
соответствующих параметров по группе отобранных Объектов-аналогов. Характеристики
кодируются по принципу «чем лучше характеристика, тем выше код».
Каждая шкала образуется браковочным и эталонным значением. При этом переход от
качественных показателей различных факторов объектов к количественным показателям
осуществляется с помощью рангов.
После кодирования производится приведение кодов к относительным величинам для того,
чтобы уравнять влияние каждого из факторов на стоимость, посредством перевода абсолютного
показателя качества в относительный по следующей формуле: . Значение
всех относительных показателей лежит в диапазоне от 0 до 1, что позволяет соизмерять между
собой свойства, имеющие разные натуральные измерители.
Далее проводится определение весов с помощью метода анализа иерархий. По результатам
кодирования, приведения и взвешивания рассчитывается суммарный коэффициент – интегральный
показатель качества как средневзвешенное значение кодов для каждого объекта. В данной модели
интегральный показатель качества можно рассматривать как стоимостной показатель, отражающий
суммарное качество Объекта оценки и аналогов. В дальнейшем с помощью программного продукта
MicrosoftExcel строятся графики зависимости цены от интегрального показателя качества. Для
определения рыночной стоимости выбирается уравнение регрессии, исходя из соответствия
критерию максимизации коэффициента детерминации (R2
).
В данном отчете для определения стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
Оценщик использовал метод сравнительного анализа предложений, в рамках которого применялось
совмещение двух видов техник анализа и корректировок цен сделок с Объектами-аналогами:
техники количественного анализа и техники качественного анализа. Для определения стоимости
объекта недвижимости Оценщик выбрал технику, совмещающую технику регрессионного анализа
(одна из техник количественного анализа) и технику квалиметрического моделирования (техника
качественного анализа).
Расчет стоимости Объекта оценки
В зависимости от количества аналогов и количества ценообразующих факторов для расчета
используются различные методы расчета корректировок. Если количество аналогов меньше
количества ценообразующих факторов, увеличенных на единицу, для расчета используются
качественные методы (экспертные оценки и т. п.). В случае же, если количество аналогов
превышает количество факторов, увеличенное на единицу, для расчета используются
количественные методы (регрессионный анализ, квалиметрия).
Проанализировав вышеописанные методы, Оценщик счел наиболее целесообразным в данном
исследовании для определения рыночной стоимости права собственности Объекта оценки
использовать комбинированный метод оценки, основанный на принципах построения
статистических и квалиметрических моделей (нахождение статистической зависимости цен
объектов от соответствующих им квалиметрических оценок).
В качестве аналогов рассматривались предлагаемые к аренде помещения, расположенные в
Санкт-Петребурге. В качестве источников информации использованы опубликованные
предложения о продаже (в том числе частные объявления). Единицей сравнения принят показатель
руб./кв. м общей площади объекта недвижимости. Информация о подобранных объектах-аналогах
приведена в таблице далее по тексту.
( )/( )
ij бр эт бр q k k k k
ij
115
Табл.1п. 1. Характеристика объектов-аналогов (для торговых помещений)
Табл.1п. 2. Характеристика объектов-аналогов (для офисных помещений)
№ п/п Адрес Площадь, кв.
м
Цена
предложения руб. Цена, руб./кв. м Права на объект Назначение
помещения
Район города Удаленость
от метро, км
Наличие
выделенной
парковки
Состояние
помещения
Проходимость Вход Дата
предложения
Источник информации
1 Литейный, 65 347 347 000 1 000 собственность торговое Центральный 0,75 отсутствует отличное высокая
общий со
двора
ноябрь 2016 http://www.emls.ru/fullinfo/5/70004
0819.html
2 Некрасова, 46 325 350 000 1 077 собственность торговое Центральный 0,85 отсутствует хорошее очень высокая
несколько
отдельных с
ноябрь 2016 http://www.emls.ru/fullinfo/5/63193
9.html
3 Марата 407 500 000 1 229 собственность торговое Центральный 0,39 отсутствует хорошее очень высокая
несколько
отдельных с
ноябрь 2016 http://www.emls.ru/fullinfo/5/68440
7.html
4 Лиговский 500 500 000 1 000 собственность торговое Центральный 0,24 отсутствует отличное высокая
общий со
двора
ноябрь 2016 http://w w w .emls.ru/fullinfo/5/678
063.html
5 Лиговский, 185 356 356 000 1 000 собственность торговое Центральный 0,25 отсутствует отличное высокая
общий со
двора
ноябрь 2016 http://w w w .emls.ru/fullinfo/5/682
023.html
О О Санкт-Петербург, Лиговский пр.,
д. 50 439,0 — — собственность Торговое Центральный 0,5 отсутсвует хорошее очень высокая
общий со
двора
— —
О О Санкт-Петербург, Лиговский пр.,
д. 50 441,8 — — собственность Торговое Центральный 0,5 отсутсвует хорошее очень высокая
общий со
двора
— —
№
п/п Адрес Площадь,
кв. м
Цена
предложения
руб.
Цена,
руб./кв. м
Права на
объект
Назначени
е
помещени
я
Район города Удаленость
от метро, км
Инженерные
коммуникации
Наличие
выделенной
парковки
Состояние
помещения Проходимость Вход Этаж/Этажей Дата
предложения Источник информации
1 2-я советская, 27 230 230 000 1 000 собственность офис Центральный 0,69 все отсутствует хорошее низкая общий с улицы 3/6 ноябрь 2016 http://www.emls.ru/fullinfo/
5/700020852.html
2 Лиговский 202 262 600 1 300 собственность офис Центральный 0,25 все подземная отличное очень высокая общий с улицы 1/3 ноябрь 2016 http://www.emls.ru/fullinfo/
5/680134.html
3 Лиговский, 29 200 260 000 1 300 собственность офис Центральный 0,26 все присутствует отличное очень высокая общий с улицы 2/6 ноябрь 2016 http://www.emls.ru/fullinfo/5/
700013236.html
4 Суворовский, 65 200 200 000 1 000 собственность офис Центральный 0,6 все отсутствует хорошее очень высокая общий с улицы 2/5 ноябрь 2016 http://www.emls.ru/fullinfo/
5/662899.html
5 Шпалерная 253 253 000 1 000 собственность офис Центральный 2 все отсутствует отличное низкая общий с улицы 2/5 ноябрь 2016 http://www.emls.ru/fullinfo/5/
700025849.html
6 Лиговский 500 500 000 1 000 собственность офис Центральный 0,25 все отсутствует хорошее высокая общий с улицы 2/5 ноябрь 2016 http://www.emls.ru/fullinfo/
5/678063.html
7 Лиговский 500 425 000 850 собственность офис Центральный 0,6 все отсутствует хорошее высокая 2 общих с улицы 1/2 ноябрь 2016 http://www.emls.ru/fullinfo/
5/676785.html
ОО Санкт-Петербург,
Лиговский пр., д. 50
512,0 — — собственность Офис Центральный 0,5 все отсутсвует хорошее высокая общий со двора 2/2 — —
ОО Санкт-Петербург,
Лиговский пр., д. 50
309,0 — — собственность Офис Центральный 0,5 все отсутсвует хорошее высокая общий со двора 2/2 — —
116
В результате проведенного анализа информации по отобранным объектам-аналогам Оценщик
пришел к выводу, что все из них могут быть признаны сопоставимыми с Объектом оценки.
Существующие различия между ними могут быть устранены путем внесения корректировок, где
это необходимо.
Объекты-аналоги имеют различные рыночные характеристики (элементы сравнения). В
оценочной практике принято выделять восемь основных элементов сравнения, которые должны
анализироваться в обязательном порядке:
9. Передаваемые права (обременение объекта правами третьих лиц, доля в праве на объект
недвижимости);
10. Условия финансирования (льготное кредитование продавцом покупателя, платеж
эквивалентом денежных средств);
11. Условия сделки (наличие финансового давления на сделку, обещание субсидий или
льгот на развитие);
12. Условия рынка (изменение цен во времени, отличие цены предложения от цены
сделки);
13. Местоположение (престижность района, близость к центрам деловой активности и
жизнеобеспечения, транспортная и пешеходная доступность объекта, качество окружения);
14. Физические характеристики (характеристики помещения, износ и потребность в
ремонте, состояние окружающей застройки);
15. Экономические характеристики (возможности ресурсосбережения, соответствие
объекта принципу наиболее эффективного использования);
16. Сервис и дополнительные элементы (обеспеченность связью и коммунальными
услугами, состояние системы безопасности, наличие оборудования для бизнеса).
Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта-аналога при нормальных
рыночных условиях на дату оценки и являются базовой величиной для остальных корректировок.
Корректировки по первой группе элементов сравнения
В первую группу элементов сравнения входят четыре фактора: передаваемые права на объект,
условия финансирования, особые условия (условия продажи) и условия рынка (дата сделки).
Корректировки должны быть сделаны последовательно (каждый раз корректируется уже
откорректированная стоимость).
Поправка на передаваемые права. В результате анализа рынка были подобраны аналоги, для
которых в качестве предмета сделки выступало право собственности на объект недвижимости,
также как и у оцениваемого объекта. Таким образом необходимость в корректировке отсутствует.
Поправка на условия финансирования. Стремление участников сделки получить
максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые, в свою очередь, влияют
на цену продажи. В настоящей работе по оценке каких-либо отличий Объектов-аналогов от Объекта
оценки по условиям финансирования не обнаружено, поэтому корректировка не проводилась.
Поправка на торг. Данный элемент сравнения включает прочие субъективные условия
договора сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые при их отличии от условий,
предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости. Согласно данным аналитиков
рынка недвижимости на рынке, продавцы (собственники недвижимости и агенты в анализируемом
районе) при проведении переговоров зачастую предоставляют скидку в пределах от 5 до 20%.
Количество сделок снижается по всем направлениям, отмечают эксперты, темпы продаж
снижаются в расчете на каждый отдельный проект на 5–15%. В таблице ниже представлены мнения
риэлторов о средних скидках на торг аренде встроенных нежилых помещений.
Табл. 1п.3. Скидки на торг при аренде торгово-офисных помещений в Санкт-Петербурге
№ п/п Скидка на торг Контакты
1 5%-15% 8 965-009-63-64, Енина Галина Николаевна(АН «Троицкий дом»)
2 5%-10% 8 921-995-61-08, Чеканова Александра Николаевна (риелтор)
3 5%-15% 8 921-920-52-19, Шагинян Галина Григорьевна (АН«Александр
недвижимость»)
Следовательно, при аренде помещения, можно рассчитывать на скидку от 5 до 15%.
С учетом сложившейся в Российской Федерации экономической ситуации, в расчетах
использована среднее значение диапазона — 10%.
Поправка на дату сделки. Все аналоги, используемые в расчетах, предлагались для аренды в
ноябре 2016 года, поэтому корректировка на дату сделки Оценщиком не проводилась.
Далее представлена таблица расчета корректировок по первой группе элементов сравнения.
Табл. 1п.4. Корректировки по первой группе элементов сравнения (для торговых помещений)
№
п/п Адрес объекта
Цена
предложения,
руб.
Общая
площадь,
кв. м
Передаваемые
права на объект Корректировка
Цена
предложения,
руб./кв. м
Условия
финанси-
рования Корректировка
Цена
предложения,
руб./кв. м
Тип сделки Корректировка
Цена сделки,
руб./кв. м Дата сделки Корректировка
Цена
продажи,
руб./кв. м
1 Литейный, 65 347 000 347,0 Собственность 0 1 000 Типичные 0 1 000 Предложение -10% 900 ноябрь 2016 0 900
2 Некрасова, 46 350 000 325,0 Собственность 0 1 077 Типичные 0 1 077 Предложение -10% 969 ноябрь 2016 0 969
3 Марата 500 000 407,0 Собственность 0 1 229 Типичные 0 1 229 Предложение -10% 1 106 ноябрь 2016 0 1 106
4 Лиговский 500 000 500,0 Собственность 0 1 000 Типичные 0 1 000 Предложение -10% 900 ноябрь 2016 0 900
5 Лиговский, 185 356 000 356,0 Собственность 0 1 000 Типичные 0 1 000 Предложение -10% 900 ноябрь 2016 0 900
— — Собственность — — Типичные — — Сделка — — июнь 2016 — —
— — Собственность — — Типичные — — Сделка — — июнь 2017 — —
Объект оценки
Объект оценки
Табл. 1п.5. Корректировки по первой группе элементов сравнения (для офисных помещений)
№
п/п Адрес объекта
Цена
предложения,
руб.
Общая
площадь,
кв. м
Передаваемые
права на объект Корректировка
Цена
предложения,
руб./кв. м
Условия
финанси-
рования Корректировка
Цена
предложен
ия, руб./кв.
м
Тип сделки Корректировка
Цена сделки,
руб./кв. м Дата сделки Корректировка
Цена
продажи,
руб./кв. м
1 2-я советская, 27 230 000 230,0 Собственность 0 1 000 Типичные 0 1 000 Предложение -10% 900 ноябрь 2016 0 900
2 Лиговский 262 600 202,0 Собственность 0 1 300 Типичные 0 1 300 Предложение -10% 1 170 ноябрь 2016 0 1 170
3 Лиговский, 29 260 000 200,0 Собственность 0 1 300 Типичные 0 1 300 Предложение -10% 1 170 ноябрь 2016 0 1 170
4 Суворовский, 65 200 000 200,0 Собственность 0 1 000 Типичные 0 1 000 Предложение -10% 900 ноябрь 2016 0 900
5 Шпалерная 253 000 253,0 Собственность 0 1 000 Типичные 0 1 000 Предложение -10% 900 ноябрь 2016 0 900
6 Лиговский 500 000 500,0 Собственность 0 1 000 Типичные 0 1 000 Предложение -10% 900 ноябрь 2016 0 900
7 Лиговский 425 000 500,0 Собственность 0 850 Типичные 0 850 Предложение -10% 765 ноябрь 2016 0 765
— — Собственность — — Типичные — — Сделка — — — — —
— — Собственность — — Типичные — — Сделка — — — — —
Объект оценки
Объект оценки
Корректировки по второй группе элементов сравнения
Выбор ценообразующих факторов по объектам сравнения осуществляется из числа факторов,
являющихся значимыми в процессе создания модели стоимости арендной платы за объекты,
расположенные в Центральном районе Санкт-Петербурга. При этом использована шкала оценок от
минимального значения (объект находится в наименее выгодных условиях по данному
ценообразующиему фактору) до максимального значения (наиболее удобные условия).
Проведение регрессионного анализа зависимости цены Объекта-аналога от
ценообразующих факторов
2. Построение так называемого дерева свойств.
В данном случае дерево свойств имеет только один уровень и состоит из следующих свойств:
для офисного помещения:
— Проходимость
— Удаленность от метро, км
— Район города
— Состояние помещения
— Наличие выделенной парковки
— Вход
— Этаж/Этажей
— Площадь, кв. м
Для торговых помещений:
— Проходимость
— Удаленность от метро, км
— Район города
— Состояние помещения
— Вход
В регрессионном анализе данные свойства называются элементами сравнения или
ценообразующими факторами. Исходя из диапазонов значений характеристик ценообразующих
факторов объектов-аналогов и объекта оценки, была сформирована шкала оценки.
Табл. 1п.6. Шкала оценки ценообразующих факторов (для офисного помещения)
Ценообразующий фактор / балл 1 2 3 4
Вход Отд со двора Отд с улицы
Состояние Тр рем Удовл Хорошее Отличное
Этаж 2 1
Наличие витринных окон нет есть
Расстояние до метро, км Более 1,2 км 1 км – 1,2 км До 1 км
Табл. 1п.7. Шкала оценки ценообразующих факторов (для торгового помещения)
Ценообразующий фактор / балл 1 2 3 4
Проходимость Общий со двора Отдельный со двора Общий с улицы Отдельный с улицы
Удаленность от метро, км Без отделки Тр.рем/Удовл Хорошее Отличное
Район города нет есть
Состояние помещения нет есть
Вход Более 1,5 км 0,5-1,5 км До 0,5 км
3 Построение шкалы для измерения простых свойств.
Каждая шкала образуется браковочным и эталонным значением. При этом переход от качественных
показателей различных факторов объектов к количественным показателям осуществляется с
помощью рангов.
120
Табл. 1п.8. Ранжированные аналоги (для торговых помещений)
Табл. 1п.9. Ранжированные аналоги (для офисных помещений)
3. Вычисление относительных показателей качества.
Наличие шкалы позволяет вычислить относительные показатели по каждому простому свойству
посредством перевода абсолютного показателя качества в относительный по следующей формуле:
. Значение всех относительных показателей лежит в диапазоне от 0 до 1,
что позволяет соизмерять между собой свойства, имеющие разные натуральные измерители.
Табл.1п. 10. Относительные показатели качества(для торговых помещений)
Табл.1п. 11. Относительные показатели качества(для офисных помещений)
4. Определение весов ценообразующих факторов.
При расчете весов ценообразующих факторов использовался метод анализа иерархий.
Данный метод позволяет оценить противоречивость экспертных суждений и минимизировать
ее. Суть метода заключается в сравнении факторов между собой по принципу более важный/менее
важный и их оцифровке. При сравнении элемента с самим собой отношение равно единице. Сила
суждения при оценке важности определяется с помощью цифровой фундаментальной шкалы
абсолютных значений (таблице ниже). (Источник: Саати Томас Л. Принятие решений при
зависимостях и обратных связях: Аналитические сети).
Табл. 1п.12. Цифровая фундаментальная шкала абсолютных значений
Балл Определение Комментарий
1 Одинаковая значимость Две альтернативы одинаково предпочтительны с
точки зрения цели
3 Чуть более высокая значимость Опыт эксперта позволяет считать одну из аль-
тернатив немного предпочтительнее другой
5 Более высокая значимость
Промежуточная градация между средним и умеренно
сильным предпочтением
№ Адрес Цена продажи, руб./кв. м Проходимость Удаленость от метро, км Район города Состояние помещения Вход Площадь, кв. м
1 Литейный, 65 900 1 0,750 1 2 1 2
2 Некрасова, 46 969 2 0,850 1 1 3 2
3 Марата 1 106 2 0,390 1 1 3 2
4 Лиговский 900 1 0,240 1 2 1 2
5 Лиговский, 185 900 1 0,250 1 2 1 2
? 2 0,500 1 1 2 2
? 2 0,500 1 1 2 2
Объект оценки
Объект оценки
№ Адрес
Цена продажи, руб./кв. м
Проходимость Удаленность
от метро, км
Район
города
Состояние помещения
Наличие
выделенной парковки
Вход Этаж/Этажей Площадь, кв. м
1 2-я советская, 27 900 1 0,7 1 1 1 2 1 2
2 Лиговский 1 170 3 0,3 2 2 2 2 2 2
3 Лиговский, 29 1 170 3 0,3 2 2 2 2 1 2
4 Суворовский, 65 900 3 0,6 1 1 1 2 1 2
5 Шпалерная 900 1 2,0 1 2 1 2 1 2
6 Лиговский 900 2 0,25 1 1 1 2 1 1
7 Лиговский 765 2 0,6 1 1 1 2 2 1
? 2 0,5 1 1 1 1 1 1
? 2 0,5 1 1 1 1 1 2 Объект оценки Объект оценки
( )/( )
ij бр эт бр q k k k k
ij
№ Адрес Цена продажи, руб./кв. м Проходимость Удаленость от
метро, км
Район города Состояние помещения Вход Площадь, кв. м
1 Литейный, 65 900 0,00 0,16 0,00 1,00 0,00 1,00
2 Некрасова, 46 969 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00
3 Марата 1 106 1,00 0,75 0,00 0,00 1,00 1,00
4 Лиговский 900 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00
5 Лиговский, 185 900 0,00 0,98 0,00 1,00 0,00 1,00
? 1,00 0,57 0,00 0,00 0,50 1,00
Объект оценки ? 1,00 0,57 0,00 0,00 0,50 1,00
Объект оценки
№ Адрес
Цена
продажи,
руб./кв. м
Проходимость Удаленность
от метро, км
Район
города
Состояние
помещения
Наличие
выделенной
парковки
Вход Этаж/Этажей Площадь,
кв. м
1 2-я советская, 27 900 0,00 0,75 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00
2 Лиговский 1 170 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
3 Лиговский, 29 1 170 1,00 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
4 Суворовский, 65 900 1,00 0,80 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00
5 Шпалерная 900 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00
6 Лиговский 900 0,50 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00
7 Лиговский 765 0,50 0,80 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00
? 0,50 0,86 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Объект оценки ? 0,50 0,86 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00
Объект оценки
121
Балл Определение Комментарий
7 Очень высокая значимость Опыт эксперта позволяет считать одну из аль-
тернатив явно предпочтительнее другой
9 Абсолютно доминирующая значимость
Промежуточная градация между умеренно сильным и
очень сильным предпочтением
2, 4, 6, 8 Промежуточные значения
Промежуточная градация между равным и средним
предпочтением
Обратные значения
оценок
предпочтения
Если предпочтительность i-й альтернативы по сравнению c j-
й имеет одно из приведенных выше значений, то оценка
предпочтительности j-й альтернативы перед i-й будет иметь
обратное значение
Если х предпочтительнее у в пять раз, т. е.
х = 5у, тогда у = х/5
После этого составляется квадратная матрица парных сравнений W = {wij}. Размерность
матрицы n равна количеству ценообразующих факторов. При этом для элементов матрицы
выполняется соотношение wij = wji, т.е. матрица является обратно симметричной.
Веса факторов являются нормированными значениями компонентов собственного вектора v =
{vi} матрицы W. Компоненты собственного вектора матрицы вычисляются как среднее
геометрическое значение соответствующих строк матрицы:
Тогда gi — вес фактора — определяется по формуле:
Определение весов факторов основано на экспертном мнении, расчет отношения согласованности
приведено ниже.
Табл. 1п.13. Определение весов ценообразующих факторов (для офисных помещений)
Табл. 1п.14. Определение весов ценообразующих факторов (для торговых помещений)
5. Взвешивание относительных показателей качества.
Далее проводим «взвешивание» относительных показателей качества, т.е. фактически
относительный показатель качества умножается на соответствующий вес ценообразующего
фактора. Значение всех относительных показателей, после взвешивания лежит в диапазоне от 0 до
1, что позволяет соизмерять между собой свойства, имеющие разные натуральные измерители.
Результаты «взвешивания» представлены в нижеследующей таблице.
n
n
j
i wij v
1
n
i
i
i
i
w
w
g
1
№ n/n Ценообразующий фактор 1 2 3 4 5 6 7 8
Среднее
значение
интенсивн
ости
Вес фактора
1 Проходимость 1,00 2,00 2,00 2,00 1,00 2,00 1,00 1,00 1,41 15,91%
2 Удаленность от метро, 0,50 1,00 2,00 3,00 4,00 4,00 3,00 3,00 2,14 24,01%
3 Район города 0,50 0,50 1,00 2,00 3,00 3,00 2,00 2,00 1,44 16,14%
4 Состояние помещения 0,50 0,33 0,50 1,00 2,00 3,00 2,00 4,00 1,19 13,37%
5 Наличие выделенной 1,00 0,25 0,33 0,50 1,00 0,20 1,00 0,20 0,45 5,06%
6 Вход 0,50 0,25 0,33 0,33 5,00 1,00 2,00 1,00 0,78 8,79%
7 Этаж/Этажей 1,00 0,33 0,50 0,50 1,00 0,50 1,00 2,00 0,73 8,24%
8 Площадь, кв. м 1,00 0,33 0,50 0,25 5,00 1,00 0,50 1,00 0,75 8,48%
Итого: 8,89 100,0%
№ n/n Ценообразующий фактор 1 2 3 4 5 6
Среднее значение
интенсивности
влияния
Вес фактора
1 Проходимость 1,00 6,00 1,00 6,00 4,00 8,00 3,24 38,38%
2 Удаленость от метро, км 0,17 1,00 0,50 1,00 1,00 2,00 0,74 8,79%
3 Район города 1,00 2,00 1,00 6,00 6,00 6,00 2,75 32,59%
4 Состояние помещения 0,17 1,00 0,17 1,00 4,00 4,00 0,87 10,36%
5 Вход 0,25 1,00 0,17 0,25 1,00 0,50 0,42 4,94%
6 Площадь, кв. м 0,13 0,50 0,17 0,25 2,00 1,00 0,42 4,94%
Итого: 8,44 100,0%
122
Табл. 1п.15. Взвешенные относительные показатели качества (для торговых помещений)
Табл. 1п.16. Взвешенные относительные показатели качества (для офисных помещений)
6. Определение интегральных показателей качества.
Путем «свертки» (суммирование взвешенных относительных показателей качества)
формируется интегральный показатель качества объекта по формуле:
Полученные результаты представлены в таблицах ниже.
Табл. 1п.17. Интегральные показатели качества (для торговых помещений)
№ Адрес Цена продажи,
руб./кв. м
Проходимость Удаленость от
метро, км
Район города Состояние помещения Вход Площадь, кв. м
1 Литейный, 65 900 0,000 0,014 0,000 0,104 0,000 0,049
2 Некрасова, 46 969 0,384 0,000 0,000 0,000 0,049 0,049
3 Марата 1 106 0,384 0,066 0,000 0,000 0,049 0,049
4 Лиговский 900 0,000 0,088 0,000 0,104 0,000 0,049
5 Лиговский, 185 900 0,000 0,087 0,000 0,104 0,000 0,049
? 0,384 0,050 0,000 0,000 0,025 0,049
Объект оценки ? 0,384 0,050 0,000 0,000 0,025 0,049
Объект оценки
№ Адрес
Цена
продажи,
руб./кв. м
Проходимость Удаленность
от метро, км
Район
города
Состояние
помещения
Наличие
выделенной
парковки
Вход Этаж/Этажей Площадь,
кв. м
1 2-я советская, 27 900 0,000 0,180 0,000 0,000 0,000 0,088 0,000 0,085
2 Лиговский 1 170 0,159 0,240 0,161 0,134 0,051 0,088 0,082 0,085
3 Лиговский, 29 1 170 0,159 0,239 0,161 0,134 0,051 0,088 0,000 0,085
4 Суворовский, 65 900 0,159 0,192 0,000 0,000 0,000 0,088 0,000 0,085
5 Шпалерная 900 0,000 0,000 0,000 0,134 0,000 0,088 0,000 0,085
6 Лиговский 900 0,080 0,240 0,000 0,000 0,000 0,088 0,000 0,000
7 Лиговский 765 0,080 0,192 0,000 0,000 0,000 0,088 0,082 0,000
? 0,080 0,206 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 Объект оценки ? 0,080 0,206 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,085
Объект оценки
K j
gi
*qij
№ Адрес
Цена
продажи,
руб./кв. м
Интегральный
показатель
качества
1 2-я советская, 27 900 0,352
2 Лиговский 1 170 1,000
3 Лиговский, 29 1 170 0,916
4 Суворовский, 65 900 0,524
5 Шпалерная 900 0,306
6 Лиговский 900 0,408
7 Лиговский 765 0,442
821 0,285
863 0,370
Объект оценки
Объект оценки
123
Табл. 1п.18. Интегральные показатели качества (для офисных помещений)
7. Определение модели, описывающей зависимость между ценой предложения и интегральным
показателем качества.
На основании данных, приведенных выше с помощью программного продукта Microsoft Excel
были построен график зависимости цены от интегрального показателя качества. Графические
результаты регрессионного анализа по двум переменным зависимости величины цены Объекта-
аналога от интегрального показателя качества представлены ниже.
№ Адрес
Цена продажи,
руб./кв. м
Интегральный
показатель
качества
1 Литейный, 65 900 0,167
2 Некрасова, 46 969 0,483
3 Марата 1 106 0,549
4 Лиговский 900 0,241
5 Лиговский, 185 900 0,239
1 037 0,508
1 037 0,508
Объект оценки
Объект оценки
124
Рис. 1п.2. Зависимость цены от интегрального показателя качества (для торговых помещений)
Рис. 1п.2. Зависимость цены от интегрального показателя качества (для офисных помещений)
С помощью парной линейной модели находится стоимостной показатель для Объекта оценки (в
данном случае – удельный показатель стоимости объекта недвижимости):
В результате проведенных расчетов удельная стоимость кв. м объекта недвижимости,
полученная сравнительным подходом, определена при помощи линейной модели со значением
коэффициента детерминации R2
=0,8977 и 0,8383.
Для того чтобы проверить, насколько надежен полученный коэффициент детерминации,
применяют тест по критерию Фишера12. Для этого фактическое значение критерия Фишера – Fфакт
– сравнивают с его же предельно допустимым значением – Fкр. Если Fфакт > Fкр, то модель
считается значимой.
Фактическое значение Fфакт определяется по формуле13:
12 Грибовский С.В. «Оценка стоимости недвижимости»: учебное пособие. М.: Маросейка, 2009., с. 110–115
13Кремер Н.Ш., Путко Б.А. «Эконометрика». Учебник для ВУЗов. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2003, стр. 73
y = 475,07x + 795,44
R² = 0,802
0
200
400
600
800
1 000
1 200
0,000 0,100 0,200 0,300 0,400 0,500 0,600
Y
Y
Предсказанное Y
Линейная (Предсказанное
Y)
y = 464,41x + 642,7
R² = 0,802
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
0,000 0,200 0,400 0,600 0,800 1,000 1,200
Y
Переменная X 1
Y
Предсказанное Y
Линейная (Предсказанное
Y)
( ; ; ;1) Yобъекта_оценки
ТЕНДЕНЦИЯ Yj Kj Kобъекта_оценки
125
Предельно допустимое значение критерия Фишера получаем с помощью функции Excel
FРАСПОБР, приняв допустимой 5%-ную вероятность ошибки.
Ниже представлены результаты расчетов статистических показателей модели.
Табл. 1п.19. Параметры модели (для помещения 32-Н)
Критерий Фишера (линейная зависимость) 3,0
Критерий Фишера (табличное значение) для вероятности 95% 10,13
Табл. 1п.20. Параметры модели (для помещения 13-Н и 3-Н)
Критерий Фишера (линейная зависимость) 3,0
Критерий Фишера (табличное значение) для вероятности 95% 10,13
Так как представленная линейная модель прошла проверку на значимость, следовательно, мы
можем применить линейное уравнение для расчета величины арендной ставки для оцениваемых
помещений.
Табл. 1п.21. Определение стоимости
Объект Площадь,
кв. м
Арендная ставка, руб./кв.
м с НДС
торговая 439 1 037
торговая 441 1 037
офисы 309 863
офисы 512 821
e
R
факт Q
Q n
F
( 2)
1.2.Расчетные таблицы доходного подхода
Определение стоимости объекта в рамках доходного подхода (офис 512) Таблица 1.2п.1
1 2 3 4 5
1 . Факторы влияющие на действительный валовый
доход
1.1. Площади
1.1.1. Общая площадь кв.м 512,0
1.1.2. Арендопригодная площадь кв.м 512,0
1.2. Доходы
1.2.1. Ставка аренды (без НДС) руб/кв.м /год 8 349
1.2.2. Индекс роста ставок аренды % 100% 105% 105% 105% 110% 110%
1.3. Потери от недозагрузки и неплатежей % 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
2 . Постоянные операционные расходы
2.1. Площадь земельного участка под застройкой кв.м 0,0
2.2. Налог на землю руб./год 0,0
2.3. Налог на имущество руб. 2,2% 2,2% 2,2% 2,2% 2,2% 2,2%
2.4. Страховой взнос руб. 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5%
3 . Переменные операционные расходы
3.1. Расходы на управление и менеджмент % 5% 5% 5% 5% 5% 5%
3.2. Реклама и маркетинг % 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5%
3.3. Резерв на замещение % 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%
3.4. Прочие % 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5%
4 . Затраты на ремонт, нормы отдачи, комиссионные
4.1. Стоимость затрат на ремонт руб. —
4.2. Срок проведения ремонта квартал —
4.3. Текущая стоимость затрат на ремонт руб. —
4.4. Базовая ставка дисконта % 12,85%
4.5. Изменение ставки дисконта % 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Комиссионные при продаже % 2,0%
№ Основные предположения Измеритель
Год
Анализ дисконтированных денежных потоков в период эксплуатации Таблица 1.2п.2
1 2 3 4 5
1 . Потенциальный валовый доход руб. 4 488 504 4 712 930 4 948 576 5 443 434 5 987 777
2 . Потери от недозагрузки и неаплатежей руб. 448 850 471 293 494 858 544 343 598 778
3 . Действительный валовых доход руб. 4 039 654 4 241 637 4 453 718 4 899 090 5 388 999
4 . Операционные расходы руб. 1 326 392 1 336 850 1 348 575 1 386 117 1 428 711
4.1. Платежи за землю руб. — — — — —
4.2. Налог на имущество руб. 718 691 709 109 699 654 690 325 681 121
4.3. Страховой сбор руб. 163 339 161 161 159 012 156 892 154 800
4.4. Расходы на управление и менеджмент руб. 201 983 212 082 222 686 244 955 269 450
4.5. Реклама маркетинг руб. 20 198 21 208 22 269 24 495 26 945
4.6. Резерв на замещение руб. 201 983 212 082 222 686 244 955 269 450
4.7. Прочие руб. 20 198 21 208 22 269 24 495 26 945
5 . Чистый операционный доход руб. 2 713 262 2 904 787 3 105 143 3 512 973 3 960 289
6 . Коэффициент операционных расходов — 0,33 0,32 0,30 0,28 0,27
7 . Текущая стоимость денежных потоков руб. 2 404 735 2 281 735 2 161 762 2 167 587 2 165 728
Итоговые результаты Таблица 1.2п.3 № Измеритель Значение
1 .
1.1. руб. 3 960 289
1.2. 0,0003076
1.3. руб. 30 793 572
1.4. руб. 615 871
1.5. руб. 30 177 701
2 .
2.1. руб. 16 503 012
2.2. руб. 11 181 546
3 . руб. 27 684 558
стоимость земельного участка —
стоимость улучшений с НДС 32 667 778
стоимость объекта с НДС 32 667 778
3 . руб. 32 667 778
3.1. руб. 32 668 000
3.2. руб. 63 804
Рыночная стоимость объекта (с НДС)
То же с учетом округления
То же за кв.м.
Чистая выручка от продажи
Приведение стоимости на момент совершения сделки
Текущая стоимость продажи
Текущая стоимость денежного потока
Рыночная стоимость объекта (без НДС)
Комиссионные при продаже
№ Показатель Измеритель Год
Показатель
Стоимость реверсии
Чистый операционный доход за 5-й год Фактор фонда возмещения
Цена продажи в конце 6-го года
127
Определение стоимости объекта в рамках доходного подхода (офис 309 кв.м.) Таблица 1.2п.4
1 2 3 4 5
1 . Факторы влияющие на действительный валовый
доход
1.1. Площади
1.1.1. Общая площадь кв.м 309,0
1.1.2. Арендопригодная площадь кв.м 309,0
1.2. Доходы
1.2.1. Ставка аренды (без НДС) руб/кв.м /год 8 771
1.2.2. Индекс роста ставок аренды % 100% 105% 105% 105% 110% 110%
1.3. Потери от недозагрузки и неплатежей % 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
2 . Постоянные операционные расходы
2.1. Площадь земельного участка под застройкой кв.м 0,0
2.2. Налог на землю руб./год 0,0
2.3. Налог на имущество руб. 2,2% 2,2% 2,2% 2,2% 2,2% 2,2%
2.4. Страховой взнос руб. 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5%
3 . Переменные операционные расходы
3.1. Расходы на управление и менеджмент % 5% 5% 5% 5% 5% 5%
3.2. Реклама и маркетинг % 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5%
3.3. Резерв на замещение % 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%
3.4. Прочие % 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5%
4 . Затраты на ремонт, нормы отдачи, комиссионные
4.1. Стоимость затрат на ремонт руб. —
4.2. Срок проведения ремонта квартал —
4.3. Текущая стоимость затрат на ремонт руб. —
4.4. Базовая ставка дисконта % 12,85%
4.5. Изменение ставки дисконта % 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Комиссионные при продаже % 2,0%
№ Основные предположения Измеритель
Год
Анализ дисконтированных денежных потоков в период эксплуатации Таблица 1.2п.5
1 2 3 4 5
1 . Потенциальный валовый доход руб. 2 845 751 2 988 038 3 137 440 3 451 184 3 796 303
2 . Потери от недозагрузки и неаплатежей руб. 284 575 298 804 313 744 345 118 379 630
3 . Действительный валовых доход руб. 2 561 176 2 689 235 2 823 696 3 106 066 3 416 673
4 . Операционные расходы руб. 840 944 847 574 855 008 878 810 905 815
4.1. Платежи за землю руб. — — — — —
4.2. Налог на имущество руб. 455 656 449 581 443 587 437 672 431 836
4.3. Страховой сбор руб. 103 558 102 178 100 815 99 471 98 145
4.4. Расходы на управление и менеджмент руб. 128 059 134 462 141 185 155 303 170 834
4.5. Реклама маркетинг руб. 12 806 13 446 14 118 15 530 17 083
4.6. Резерв на замещение руб. 128 059 134 462 141 185 155 303 170 834
4.7. Прочие руб. 12 806 13 446 14 118 15 530 17 083
5 . Чистый операционный доход руб. 1 720 232 1 841 660 1 968 688 2 227 256 2 510 857
6 . Коэффициент операционных расходов — 0,33 0,32 0,30 0,28 0,27
7 . Текущая стоимость денежных потоков руб. 1 524 623 1 446 640 1 370 576 1 374 269 1 373 090
Итоговые результаты Таблица 1.2п.6 № Измеритель Значение
1 .
1.1. руб. 2 510 857
1.2. 0,0003076
1.3. руб. 19 523 393
1.4. руб. 390 468
1.5. руб. 19 132 926
2 .
2.1. руб. 10 463 053
2.2. руб. 7 089 198
3 . руб. 17 552 251
стоимость земельного участка —
стоимость улучшений с НДС 20 711 656
стоимость объекта с НДС 20 711 656
3 . руб. 20 711 656
3.1. руб. 20 712 000
3.2. руб. 67 028
Комиссионные при продаже
№ Показатель Измеритель Год
Показатель
Стоимость реверсии
Чистый операционный доход за 5-й год Фактор фонда возмещения
Цена продажи в конце 6-го года
Рыночная стоимость объекта (с НДС)
То же с учетом округления
То же за кв.м.
Чистая выручка от продажи
Приведение стоимости на момент совершения сделки
Текущая стоимость продажи
Текущая стоимость денежного потока
Рыночная стоимость объекта (без НДС)
128
Определение стоимости объекта в рамках доходного подхода (торговые, 439 кв.м.) Таблица 1.2п.7
1 2 3 4 5
1 . Факторы влияющие на действительный валовый
доход
1.1. Площади
1.1.1. Общая площадь кв.м 439,0
1.1.2. Арендопригодная площадь кв.м 439,0
1.2. Доходы
1.2.1. Ставка аренды (без НДС) руб/кв.м /год 10 545
1.2.2. Индекс роста ставок аренды % 100% 100% 105% 105% 110% 110%
1.3. Потери от недозагрузки и неплатежей % 8,0% 5,0% 3,0% 3,0% 3,0%
2 . Постоянные операционные расходы
2.1. Площадь земельного участка под застройкой кв.м 0,0
2.2. Налог на землю руб./год 0,0
2.3. Налог на имущество руб. 2,2% 2,2% 2,2% 2,2% 2,2% 2,2%
2.4. Страховой взнос руб. 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5%
3 . Переменные операционные расходы
3.1. Расходы на управление и менеджмент % 5% 5% 5% 5% 5% 5%
3.2. Реклама и маркетинг % 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5%
3.3. Резерв на замещение % 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%
3.4. Прочие % 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5%
4 . Затраты на ремонт, нормы отдачи, комиссионные
4.1. Стоимость затрат на ремонт руб. —
4.2. Срок проведения ремонта квартал —
4.3. Текущая стоимость затрат на ремонт руб. —
4.4. Базовая ставка дисконта % 12,35%
4.5. Изменение ставки дисконта % 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Комиссионные при продаже % 2,0%
№ Основные предположения Измеритель
Год
Анализ дисконтированных денежных потоков в период эксплуатации Таблица 1.2п.8
1 2 3 4 5
1 . Потенциальный валовый доход руб. 4 629 307 4 860 773 5 103 811 5 614 193 6 175 612
2 . Потери от недозагрузки и неаплатежей руб. 370 345 243 039 153 114 168 426 185 268
3 . Действительный валовых доход руб. 4 258 963 4 617 734 4 950 697 5 445 767 5 990 344
4 . Операционные расходы руб. 1 474 996 1 501 041 1 524 426 1 565 819 1 612 832
4.1. Платежи за землю руб. — — — — —
4.2. Налог на имущество руб. 820 120 809 185 798 396 787 750 777 247
4.3. Страховой сбор руб. 186 391 183 906 181 454 179 034 176 647
4.4. Расходы на управление и менеджмент руб. 212 948 230 887 247 535 272 288 299 517
4.5. Реклама маркетинг руб. 21 295 23 089 24 753 27 229 29 952
4.6. Резерв на замещение руб. 212 948 230 887 247 535 272 288 299 517
4.7. Прочие руб. 21 295 23 089 24 753 27 229 29 952
5 . Чистый операционный доход руб. 2 783 966 3 116 693 3 426 271 3 879 948 4 377 512
6 . Коэффициент операционных расходов — 0,35 0,33 0,31 0,29 0,27
7 . Текущая стоимость денежных потоков руб. 2 477 941 2 469 152 2 416 031 2 435 194 2 445 468
Итоговые результаты Таблица 1.2п.9 № Измеритель Значение
1 .
1.1. руб. 4 377 512
1.2. 0,0003667
1.3. руб. 35 340 507
1.4. руб. 706 810
1.5. руб. 34 633 697
2 .
2.1. руб. 19 347 883
2.2. руб. 12 243 786
3 . руб. 31 591 669
стоимость земельного участка —
стоимость улучшений с НДС 37 278 170
стоимость объекта с НДС 37 278 170
3 . руб. 37 278 170
3.1. руб. 37 278 000
3.2. руб. 84 916
Рыночная стоимость объекта (с НДС)
То же с учетом округления
То же за кв.м.
Чистая выручка от продажи
Приведение стоимости на момент совершения сделки
Текущая стоимость продажи
Текущая стоимость денежного потока
Рыночная стоимость объекта (без НДС)
Комиссионные при продаже
№ Показатель Измеритель Год
Показатель
Стоимость реверсии
Чистый операционный доход за 5-й год Фактор фонда возмещения
Цена продажи в конце 6-го года
129
Определение стоимости объекта в рамках доходного подхода (торговые, 441,8) Таблица 1.2п.10
1 2 3 4 5
1 . Факторы влияющие на действительный валовый
доход
1.1. Площади
1.1.1. Общая площадь кв.м 441,8
1.1.2. Арендопригодная площадь кв.м 441,8
1.2. Доходы
1.2.1. Ставка аренды (без НДС) руб/кв.м /год 10 545
1.2.2. Индекс роста ставок аренды % 100% 100% 105% 105% 110% 110%
1.3. Потери от недозагрузки и неплатежей % 8,0% 5,0% 3,0% 3,0% 3,0%
2 . Постоянные операционные расходы
2.1. Площадь земельного участка под застройкой кв.м 0,0
2.2. Налог на землю руб./год 0,0
2.3. Налог на имущество руб. 2,2% 2,2% 2,2% 2,2% 2,2% 2,2%
2.4. Страховой взнос руб. 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5%
3 . Переменные операционные расходы
3.1. Расходы на управление и менеджмент % 5% 5% 5% 5% 5% 5%
3.2. Реклама и маркетинг % 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5%
3.3. Резерв на замещение % 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%
3.4. Прочие % 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5%
4 . Затраты на ремонт, нормы отдачи, комиссионные
4.1. Стоимость затрат на ремонт руб. —
4.2. Срок проведения ремонта квартал —
4.3. Текущая стоимость затрат на ремонт руб. —
4.4. Базовая ставка дисконта % 12,35%
4.5. Изменение ставки дисконта % 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Комиссионные при продаже % 2,0%
№ Основные предположения Измеритель
Год
Анализ дисконтированных денежных потоков в период эксплуатации Таблица 1.2п.11
1 2 3 4 5
1 . Потенциальный валовый доход руб. 4 658 834 4 891 775 5 136 364 5 650 001 6 215 001
2 . Потери от недозагрузки и неаплатежей руб. 372 707 244 589 154 091 169 500 186 450
3 . Действительный валовых доход руб. 4 286 127 4 647 187 4 982 273 5 480 501 6 028 551
4 . Операционные расходы руб. 1 484 404 1 510 615 1 534 149 1 575 806 1 623 119
4.1. Платежи за землю руб. — — — — —
4.2. Налог на имущество руб. 825 351 814 346 803 488 792 775 782 204
4.3. Страховой сбор руб. 187 580 185 079 182 611 180 176 177 774
4.4. Расходы на управление и менеджмент руб. 214 306 232 359 249 114 274 025 301 428
4.5. Реклама маркетинг руб. 21 431 23 236 24 911 27 403 30 143
4.6. Резерв на замещение руб. 214 306 232 359 249 114 274 025 301 428
4.7. Прочие руб. 21 431 23 236 24 911 27 403 30 143
5 . Чистый операционный доход руб. 2 801 723 3 136 572 3 448 124 3 904 695 4 405 432
6 . Коэффициент операционных расходов — 0,35 0,33 0,31 0,29 0,27
7 . Текущая стоимость денежных потоков руб. 2 493 745 2 484 901 2 431 441 2 450 726 2 461 065
Итоговые результаты Таблица 1.2п.12 № Измеритель Значение
1 .
1.1. руб. 4 405 432
1.2. 0,0003667
1.3. руб. 35 565 913
1.4. руб. 711 318
1.5. руб. 34 854 595
2 .
2.1. руб. 19 471 287
2.2. руб. 12 321 878
3 . руб. 31 793 165
стоимость земельного участка —
стоимость улучшений с НДС 37 515 935
стоимость объекта с НДС 37 515 935
3 . руб. 37 515 935
3.1. руб. 37 516 000
3.2. руб. 84 916
Комиссионные при продаже
№ Показатель Измеритель Год
Показатель
Стоимость реверсии
Чистый операционный доход за 5-й год Фактор фонда возмещения
Цена продажи в конце 6-го года
Рыночная стоимость объекта (с НДС)
То же с учетом округления
То же за кв.м.
Чистая выручка от продажи
Приведение стоимости на момент совершения сделки
Текущая стоимость продажи
Текущая стоимость денежного потока
Рыночная стоимость объекта (без НДС)
130
131
132
133
134
135
136
137
138
19. ПРИЛОЖЕНИЕ №2. ДОКУМЕНТЫ ОЦЕНЩИКА.
139
140
20. ПРИЛОЖЕНИЕ №3. ДОКУМЕНТЫ,
ПРЕДОСТАВЛЕННЫЕ ЗАКАЗЧИКОМ
141
142
143
144
145
146
147
148
149
150
151
152
153
154
155
156
157
158
159
160
161
162
163