Банкротство застройщика

С августа 2011 года вступили в силу изменения к ФЗ «О несостоятельности». Закон был дополнен отдельным параграфом, который регулирует особенности процедуры банкротства застройщиков.

Напомним, что до сих пор банкротство при долевом строительстве приравнивалось к процедуре банкротства на общих условиях, а дольщики-инвесторы приравнивались к третьей очереди кредиторов.

Если проанализировать изменения, внесенные к Закону о банкротстве, то можно сделать выводы, что защита прав дольщиков теперь находится на более надежном уровне. Ведь последние правки к закону предлагают сразу несколько решений для того чтобы средства дольщиков, которые были инвестированы в строительство недвижимости, возвратились в обязательном порядке.

Рассмотрим по порядку способы защиты прав дольщиков, если банкроты – застройщики.

1) Параграф № 7 Закона о банкротстве вводит в действие новую норму относительно погашения задолженности перед дольщиками.

Раньше невыполненные обязательства застройщика перед участниками строительства погашались исключительно за счет денежных средств.

Теперь: в результате банкротства застройщика долги погашаются не только с помощью денег, но и «бартерным методом», то есть путем передачи в собственность кредиторов готовых к сдаче квартир либо объекта незавершенного строительства в целом. То есть дольщикам теперь предоставлено расширенное право требований.

2) Дело о банкротстве застройщика может рассматриваться не только по месту его регистрации, но и по месту нахождения объекта строительства либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства (п.4 ст. 201.1 Закона).

3) Более широкий перечень правоустанавливающих документов.

Раньше было: Основанием для истребования долгов у обанкротившегося застройщика были только договора об участии в долевом строительстве. Исходя из этого законодательного несовершенства, застройщики начали практиковать различные посреднические схемы. Например, регистрировали фирму, участниками которой становились дольщики, а вклады в строительство регистрировали как уставной капитал или строительством занималась одна компания, а паевые взносы переводились на счета совсем другой компании.

Теперь: для обоснованности требований к застройщику участник строительства может предъявить Арбитражному суду следующие документы, подтверждающие предварительную договоренность дольщика с застройщиком или третьим лицом:

—  договор участия в простом или коммандитном товариществе;

— вексель для будущей оплаты недвижимости;

— предварительные договора участия в долевом строительстве или купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

— договор займа или инвестирования.

Полный перечень документов, подтверждающий передачу денежных средств или имущества с целью строительства и последующей передачи недвижимости в собственность, обозначен в п. 5, п. 6 ст. 201.1 Закона.

4) Обеспечительные меры.

Если земельный участок, на котором происходило строительство объекта, застройщик-банкрот раньше арендовал, то в качестве меры обеспечения в процедуре банкротства Арбитражный суд может запретить арендодателю распоряжаться данным земельным участком иным образом, кроме дальнейшей сдачи в аренду застройщику-банкроту или следующему собственнику объекта строительства.

5) Изменение очередности в погашении требований кредиторов.

Было раньше: Дольщики в договоре строительства приравнивались к общей третьей категории кредиторов и не имели никаких преимуществ перед теми кредиторами, которые тоже предъявляли денежные требования к банкроту.

Теперь: дольщики относятся к третьей привилегированной очереди, а остальные конкурсные кредиторы выделены в четвертую очередь. Первая и вторая очередь кредиторов осталась прежней. Сначала осуществляются расчеты с лицами, которым причинен вред здоровью,  погашаются долги по заработной плате, выходному пособию, авторскому вознаграждению, потом рассчитываются с дольщиками, и только потом — с поставщиками, банками, арендодателями и т.д. (ст. 201.9 Закона).

А теперь вернемся к первому пункту нашей статьи и рассмотрим более подробно, на каких условиях дольщики могут возвратить свои инвестиции в строительство не только в денежном виде, но и путем получения от застройщика объекта недвижимости. Надо заметить, что доля желающих стать владельцами недостроенной недвижимости напрямую зависит от степени готовности соответствующего объекта.

Статья 201.10 Закона регулирует порядок реализации прав участников строительства с неденежными требованиями. Конечно же, получить в собственность недостроенный объект застройщика-банкрота не так просто, законодательство выдвигает целый ряд условий.

А) С момента начала банкротства  реестр кредиторов с неденежными требованиями должен быть составлен в течение двух месяцев. Кто не успел за это время заявить о своем желании получить объект строительства, тот не сможет претендовать даже на денежное возмещение.

Б) Все участники строительства с неденежными требованиями должны объединиться в жилищно-строительный кооператив.

В) Объект строительства не может быть передан в собственность дольщиков, пока требования кредиторов первой и второй очереди не будут погашены. Причем, необязательно, что эти долги будут погашены за счет застройщика.

Г) Если объект строительства является залоговым имуществом, то требования кредиторов по залогу тоже должны быть погашены полностью.

Д) Совокупный размер требований участников строительства должен приблизительно равняться стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Это значит, что дольщики в общей массе уже должны оплатить часть стоимости будущего жилья, только тогда они получат право требования о получении в собственность объекта недвижимости. Оценка имущества и (или) имущественных прав осуществляется в обязательном порядке независимой экспертной организацией, услуги которой тоже надо оплатить.

Е) И, конечно же, будущим собственникам объекта недвижимости нужно иметь достаточно средств для дальнейшего завершения строительства.

Подытоживая изменения к закону, можно сделать выводы, что нововведения имеют только положительные моменты для дольщиков. Во-первых, раньше, когда инвесторы  не успевали включиться даже в третью очередь реестра кредиторов, им приходилось оставаться вообще ни с чем. И это неудивительно, ведь когда речь идет о банкротстве у должника чаще всего не хватает имущества даже на погашение долгов перед первой и второй очередью кредиторов.

Во-вторых, получить в собственность даже недостроенный объект недвижимости – это намного выгодней, нежели символическую денежную компенсацию. И вот почему. Любой процесс долевого строительства – это «долгоиграющая процедура», первые взносы осуществлялись несколько лет тому назад, соответственно, за это время деньги обесценились до такой степени, что на приобретение нового жилья их не хватит.

В-третьих, может показаться, что расходы дольщиков на оформление процедуры получения недвижимости слишком высоки, ведь участники строительства должны платить в полной степени абсолютно за все. Но если объект строительства не является залоговым имуществом, то затраты на оценку имущественных прав, судебные издержки и оплату труда работников застройщика – не такие большие, как кажется.

Единственное, что процедура оформления передачи объекта недвижимости в собственность новых владельцев – это действительно долгий и сложный процесс, но в этой ситуации все зависит от компетенции и профессионализма арбитражного управляющего, который будет контролировать ход событий.

И если вы ищете именно таких специалистов для проведения процедуры банкротства застройщика,  iDolg group к вашим услугам.